案例：

   王先生想把自己位于海淀区的一套房屋出售，但因工作较忙经常出国，为方便起见，于是把房屋钥匙和房产证原件和身份证复印件交予张先生代为办理。在进行二手房交易过程中，有一位刘先生看完该套房屋后比较满意，他认为张先生是业主王先生的亲戚，便和张先生签订了购房合同。五天后，业主王先生回国后认为出售价格太低，拒绝履行合同。于是购房者刘先生便将王先生起诉至法院，法院最后判决认定：业主王先生拒绝履行合同是合法的，购房者刘先生诉请业主王先生继续履行合同的要求不予支持，但法院要求退还刘先生支付的定金。 

律师分析：

    一、委托人委托受托人处理委托事务，需要有委托合同，并且有相关的委托权限，委托事项。该案例中王先生并没有委托张先生签订房屋买卖合同的事项，因此，张先生无权与刘先生签订购房合同。法院判定退还刘先生的购房定金也是有法可依的，根据《民法通则》规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”不当利益是指没有法律或合同等合法根据，使他人财产受到损失而使自己获得的利益。 

    二、对此《合同法》有明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务”，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。” 

    在此提醒消费者在实际进行二手房交易过程中，如果遇到业主委托他人代理出售房屋签订合同时，应该让代理人出示委托人的授权委托书，看清楚委托事项，问清过户时业主是否可以亲自办理，否则，就必须要提供委托公证书。