与北京前几日骤然降温相似，最近楼市的冷清，着实让北京的房产经纪人马经理感受到了寒意。

“不得不说，10月底出台的‘京七条’对市场的影响还是挺大的，尤其是自住型商品房（资料、团购、论坛）政策，让很多人观望，现在出手买房的人更少了。”在北京市海淀区五道口某房地产中介的店面，马经理无奈地告诉记者。

根据中原地产（房源、代理、租房）市场研究部的最新数据，11月份，北京二手住宅网签成交量约为11297套，环比上涨4.67%，同比下跌21.81%。而从实际情况来看，除去“国庆假期”7天，10月份日均成交量为443套，11月份仅为377套，较10月份下降了14.90%。同时，11月份北京价格下降的样本楼盘占比为9%，较上月上升5个百分点。

北京楼市“量降价稳”，市场寒意已现。这场寒流源于10月23日北京市住建委出台的《本市升级和强化七条措施完善执行机制坚定不移稳房价》和《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，前一个文件被业内称为“京七条”，主要内容是通过短期行政手段来严控房价；而后一个文件作为前者中一项内容的具体细则，但却被业内寄予了高度评价，成为通过增加供给来平衡供求、抑制房价过快上涨的标杆“利器”，那就是让马经理皱眉头的话题，也是日前北京楼市最炙手可热的话题——自住型商品房。

　　自住商品房注册不上

“听说现在已经有20万人注册了，但房源仅有2000套，好不容易登陆了，还一直注册不上。”一位年轻的购房者11月30日告诉记者。而当天上午10点钟，这个来自北京市朝阳区豆各庄地块的恒大御景湾项目才开始申购登记。

与其他同样具有强烈购房需求的人相比，上述年轻购房者还算“幸运”，因为他至少能登陆上去。据记者了解，由于登录网站人数过多，恒大设置的报名网站陷入瘫痪，始终无法登录。恒大北京公司网站负责人告诉记者，“御景湾作为首个自住房项目，此前就已经预计到报名人数可能会出现爆棚，所以要求报名网址按照能应对10万人的流量进行设计，不料刚开始报名就陷入了瘫痪。”

据记者观察，御景湾项目的住房均价约22000元/平方米，而五方桥东面的“富力又一城”、“京城雅居”等楼盘均价已经达到30000元/平方米。

据悉，从今年年底至明年，北京计划共推出7万套自住型商品房，此类住房比周边商品房价格要低30%。截至11月20日，北京市已经确定试点和成交的自住型商品房总建筑面积达到300万平方米。

“自住型商品房建设使得部分自住需求进入观望期，在一定程度上缓解了现阶段市场的供求紧张状况，从而使得成交量出现了下降。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受记者采访时表示。

张大伟认为，从目前数据来看，北京自住型商品房年内两万套的任务已经超额完成。预计后续多地块还将有此类土地供应，全年预计可能接近3万套，这些住宅都将在明年二季度开始集中入市，对2014年下半年市场的冲击将非常大。

　　二手房看的多买的少

显然，自住型商品房已经为北京二手房（房源、代理、租房）交易市场带来一丝冷意，而银行房贷的相对趋紧则更是令其雪上加霜。

家住在北京市东五环，在城北某所大学工作的李女士告诉记者，她最近打算购买一套二手房，但是后来咨询了银行有关房贷的事项，被银行工作人员告知需要等到明年才能下放贷款，而房主要求一个月内付清，所以不得不作罢。“幸亏事先长个心眼问了下房贷能否办下来，要不然违约就麻烦了。”

记者近日在走访中关村(000931,股吧)附近几家国有银行后了解到，目前多数银行个人住房贷款仍然发放，放款时间确有延长。“现在房贷确实紧张了，之前房贷从提交申请到放款需要三周时间。如果从现在开始申请放贷，仅审批这一环节至少得等到元旦以后，不过如果对放款时限要求比较充裕，我们还能提供一些优惠。”建设银行(601939,股吧)的一位理财顾问告诉记者。

据专家透露，由于10月份部分银行全年贷款额度已经用完，加之年底银根收紧，部分银行出现了放贷时间延长或不定的情况，这导致希望尽快拿到贷款的业主青睐全款客户，而大部分客户则希望贷款购房，两者的矛盾以及放款速度减慢等因素，也间接制约了成交的进度和数量。

“如果有40平方米的户型该多好啊，现在新房都最少80平方米，谁买的起啊，只能看看二手房有没有更适合的。”李女士告诉记者。

马经理向记者透露，“五道口的二手房源比较多，但是小户型低总价房源很少，最近这段时间是‘有价无市’。以前是客户打电话咨询的多，现在变成我们给看过房的客户经常打电话，推荐一些类似的房源，问是否有购买意向。自10月份以来，我仅仅经手了一套房，北五环有一户主想卖房，本来卖300万元，现在降到270万元还没有人买。”

马经理还说：“上地那边的橡树湾开盘价就达到55000元/平方米，但是现在政府不让卖高于4万元的房，不过华润还是很有钱的，估计明年再开盘价格还会上涨。”

“希望市场在明年能够有所反弹，我们这里是黄金地段，我觉得肯定还会再涨。”马经理说。