沈阳晚报、沈阳网记者 方月宁 摄影记者 王伊西 实习生 宋一兵
迟到一个月，明发锦绣华城终于交房了，可是——
没路没水没电没热没气
这房咋收？
沈北新区明发锦绣华城的数百户业主从两年前就开始翘首企盼着他们的新房子。可随着合同上交房日期的临近，这些业主的心里越来越堵得慌。先是延期交房一个月，现在又变成了强制性交房。“开发商让我们在通知的日期内去收房，否则后果自负。”令众多业主不满的是，明发锦绣华城小区根本达不到入住条件，甚至制定出了先交物业采暖费后验房的规定。面对开发商咄咄逼人的气势，业主们不知如何是好，只能向沈阳晚报、沈阳网求助。
曾经 盼交房 却要再等一个月
唐女士是明发锦绣华城的业主。为了给即将出生的宝宝一个舒适的环境，小两口特意在该小区买了一个50多平方米的新房子。“我买的楼竣工比较早，第一批交房，当时合同上签的日期是2013年10月30日。”唐女士说，10月中旬，自己满心欢喜以为能入住到新小区，可开发商却突然打来电话通知：延期一个月交房。
“我本打算10月末交房后就开始装修，等到孩子出生了正好能住在新房里，不用跟大人在出租房里受罪。”可唐女士的梦想却被这突如其来的现实打碎了。
如今 让收房 这样的房子咋住
“说实话，延期交房不是最要命的，只要能提供给我们一个舒适的入住环境，我们也认了。”唐女士说，“我朋友买的是10号楼，被通知在12月1日收房，我合计跟他去看看房子现在怎么样了。”
1日上午，当唐女士随朋友走进小区时，被眼前的一幕幕“雷”懵了。“整个小区跟小山丘一样，连条好路都没有，想装修估计连车都进不来。”小区内，裸露着几根供暖管线，而这些管线大部分还未与楼体连接。相关工作人员已经将即将交房的几栋楼的大门锁了起来。门口要安装的电子进门装置还裸露着。
要求 想验房 先交物业采暖费
明发锦绣华城售楼中心内摆着一个红色的牌子，上面标注了入住流程图，其中第一步就是由地产公司对前来办理入住的业主进行身份核实。“开发商只检查了我们的身份证、入住通知书和购房合同等信息后，就在入住资格审查合格这一项盖上他们的章。等我们交完水电费、供暖费、物业费后再在旁边的一栏中盖上章，只有拿到这两个章之后我们才可以验房。”一位业主解释道。业主们就先交钱后验房一事与开发商和物业起了冲突，而工作人员却以“上面下达的命令为由”进行搪塞。开发商和物业领导一直不出面，业主们最终找到了售楼中心销售负责人，其表示，“我只能回答我知道的问题，拿到了交房通知书，按照交房顺序可以验房。在这个公司我们只能按照公司的规定去做，我也不知道国家的规定是什么。”
开发商违约，房证拖了10年也没办下来，犯愁——
这0.1%的违约金该咋算
按天按次？
购买房屋签合同时，你得看仔细了，特别是违约金如何计算更要写清了！
沈阳市民王某在皇姑区购买了一套住房，因开发商违约导致10年没有拿到房产证。当拿出合同细算违约金却发现有两种算法，如果按“日”计算，违约金达44万余元，而按“次”计算却只有152元。
案件1 房证晚拿10年 两种算法差44万
2004年，王某在皇姑区购买了一处现房，交完房款即办理了入住。交款当天，双方签订商品房（资料、团购、论坛）买卖合同，约定自购房之日起90日内办理产权登记手续，如逾期办理按已付购房款的0.1%支付违约金。没想到，房产证10年也没办下来。王某将开发商告上了法院，要求其办理产权证并赔偿经济损失。
在法院沟通协调下，房产证很快办下来了，但对于违约金支付计算方式上，双方存在不同的看法：
王某说开发商违约10多年，应按合同约定，按日0.1%支付违约金44万元。开发商说，由于其他原因企业早已名存实亡，现在连员工工资都不能正常开，没有能力赔偿。
皇姑区人民法院审理发现，双方并没有明确写明违约金计算是按日还是按购买款的0.1%支付。如果以购房款0.1%按日计算违约金，高达44万余元。法院认为，合同没有约定按日计算，则按日计算不妥。如按合同约定以购房款0.1%计算一次性违约金只有152元，这也不妥。经过多次调解，王某最终拿到了2万元违约金，主动撤诉结案。
案件2 违约处打个叉 房证晚拿也不赔
皇姑区居民吴某也签了购房合同，房证是晚下了一年多，可他却没有王某那般幸运。2009年8月，吴某在于洪区花10多万元购买了一套商品房。吴某和开发商之间签了合同，约定2010年5月31日前交房。同时，双方约定，开发商应在交房后360日内办下房证。
交房后，开发商延迟一年多才办理备案手续，严重违约。吴某找到开发商索要逾期办证违约金，闹上法院。
庭审中，吴某向法院提交了购房合同。法官发现合同中双方在关于产权登记违约金计算标准处全部打了一个“×”，没有明确逾期办证违约按什么比例赔偿。
法官说，正常情况下，由于开发商的原因，导致买房者不能在约定期限内取得房产证，买房者可要求退房，返还购房款并一次性支付赔偿金；如买房者不退房，开发商则按已付房款的一定比例支付违约金。此案中，由于双方均没有选择这两项条款，并在违约金计算标准处打“×”表示放弃。因此，不能认定开发商对逾期办证的违约责任没有约定，而是吴某在签订合同时对逾期办证违约金予以放弃，现吴某要求开发商给付逾期办证违约金，无事实及法律依据，依法予以驳回。
收房请先看《竣工验收备案表》
据了解，先验房再收费办理入住手续是收房的正常程序，可先缴费再验房成了沈阳大部分开发商的“惯例”。“其实在购房时，业主应当仔细阅读购房合同，提出不合理的地方，在签字前与开放商达成协议并白纸黑字地写在合同上，否则对以后的维权会造成很大的麻烦。”沈阳某地产公司经理表示，为了不支付巨额的违约金，沈阳大多房地产商不仅会在合同中钻空子，而且往往在没有拿到《竣工验收备案表》等文件时向业主提出交房。“很多业主觉得房子状况还不错就入住了，结果一直拿不到房证。”该地产经理建议，除了详细阅读购房合同外，还应在拿到入住通知单后向开发商索取查看《竣工验收备案表》等文件。“如果开发商在合同上明确标明了先缴费再验房，业主也可以在收房文件上注明房屋情况不明等信息。”
签合同时要看清赔付方式
皇姑区人民法院法官林雪梅表示，商品房纠纷案件多数都是因逾期办证引发。此类案件依据“有约定从约定，无约定依法定”的原则，商品房买卖合同对办理商品房所有权登记的期限及违约金计算标准有约定的，只要约定不违反法律规定，发生逾期办证违约行为的，应按合同约定给付违约金。如商品房买卖合同中对办理商品房所有权登记的期限及违约金计算标准无约定或约定不明的，则应按法律规定处理。目前，沈阳《商品房买卖合同》为经国家建设部和工商总局审核的合同示范文本，关于办理权属登记的条款为第十五条，该条对因出卖人责任，致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的法律后果列举两项，一为退房；二为不退房，出卖人支付违约金。第三项为当事人自愿协商条款。因此，买房者在签订合同时，一定要看仔细了，最好写清楚违约金计算方式和支付方式。
