【摘要】：当中国内地房价和楼市对于以限购为核心的行政干预式调控逐渐显现“免疫效用”之时，国家发改委、住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。

  当中国内地房价和楼市对于以限购为核心的行政干预式调控逐渐显现“免疫效用”之时，国家发改委、住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。

  目前，住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一，而在2012年布置的八项重点工作中，并不包含此项工作。

  实际上，住建部配合发改委进行此项工作已经半年有余，在此期间，双方以及相关部委进行了多次会商。而在此半年间，北京、上海、广州、深圳的房地产市场和土地市场已经出现成交回暖、房价微涨的趋势。在此背景下，房地产调控长效机制的有关工作提速，并不意外。

  长效机制提速

  “姜伟新部长已经将这项工作确定为2013年的主要工作之一，相关司室已经进行相关的部署和工作安排。”1月3日上午，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者证实，“配合有关部门，抓紧研究房地产调控长效机制”已被列为住建部2013年工作重点之一。

  2012年12月底，每年一次的全国住房和城乡建设系统工作会议在京召开，住建部党组书记、部长姜伟新主持会议。参加此次会议的山东省、陕西省住房和城乡建设厅有关人士亦向记者证实了上述消息，并称，姜伟新在大会讲话中也特别对此进行了强调。

  所谓“房地产调控长效机制”，是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言。记者了解到，目前由发改委、住建部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。

  2013年1月1日，中央政治局进行2013年第一次集体学习，新任中共中央总书记习近平在主持集体学习时强调，要以更大的勇气和智慧推进改革，并坚持社会主义市场经济的改革方向，以深化重点领域的改革解决当前较为集中的矛盾问题。

  “姜伟新部长在部署这项工作时，特别强调了两点，一是要积极配合有关部门；二是要重视金融、财税的市场化手段，确保房地产市场和行业长期、稳定、健康的发展。”前述住建部官员表示。

  按照住建部内部工作职能的分配，该项工作目前由房地产市场监管司、住房制度改革与发展司等司室负责。记者查阅住建部2012年印发的当年度工作重点发现，该项工作并不在当年度的重点工作安排当中。

  或更重视市场手段

  实际上，“建立房地产调控的长效机制”最早由国家发改委提出，涉及建立“增加中低价位、中小套型普通商品房供给”的相关配套制度、住房保障制度与普通商品住房制度的衔接等方面的制度建设。由于涉及基本住房制度和房地产市场监管思路，住建部随后加入。

  截至本报记者发稿时止，这项工作由发改委、住建部协调会商已经半年有余。在住建部加入相关工作后，金融、信贷、财税等方面的内容，被加入“房地 产调控长效机制”当中。在对2012年住建部开展的有关工作当中，姜伟新特别将“配合国家发改委对建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制进行研究”作 为重要工作成果之一。

  多位接近此项工作的权威人士均向记者表示，作为一项长效机制，其所涉及的相关政策与现行的房地产调控的手段多有不同。“主要进行制度建设，尤其 是以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的，行政性手段目前提到的不是很多。”一位接近此项工作的权威人士表示。

  目前，住建部方面提出，要继续扩大房地产税征收试点的范围，通过增加房屋持有环节的成本，间接达到住房市场“去投资化”的效果。同时，设定基本 住房免征税面积，根据地方居住情况，由所在地人民政府划定免征面积，保护支持自住型购房需求。此外，对于首次置业人群执行优惠利率和首付政策也有望通过该 项机制完成“制度化”。

  不过，记者了解到，在该项工作推进的过程中，国家发改委主任张平、住建部部长姜伟新多次在不同场合强调，“长效机制制度建设的前提，是坚持房地产调控不动摇”，而现行房地产调控政策的核心，即是以“限购”、“限贷”为核心的行政干预。

  行政干预渐生“抗药”性

  对于“限购”、“限贷”为核心的行政干预房地产市场的手段，即便是房地产调控部际联席会议的牵头部门住建部，也一直左右为难。在接受全国人大专题询问时，住建部部长姜伟新就曾表示，“限购是不得已而为之，在替代性政策出台之前，限购政策不能退出”。

  然而，当前包括住建部在内的中央部委不得不面对的一个现实是，限购、限贷为核心的行政手段干预的效果，正在衰减，包括北京、上海、广州、深圳等在内的特大型城市房地产市场对这种干预手段，在一定程度上已经显现出免疫效用。

  北京中原地产研究机构的市场监测显示，2012年12月10~16日，京新建住宅网签成交面积共计46.35万平方米，网签成交5131套，环 比上涨118.53%，比2012年11月同期涨7.57%，创下北京市2010年实施“最严厉限购政策”以来的成交量最高纪录。

  该机构认为，购房需求入市的积极性高是成交创下限购以来最高纪录的主要原因之一。此后，北京市社会保障局、住房和城乡建设委员会联合下发通知，要求从即日起，补缴社会保障记录不再作为有效购房资格认定。

  在此之前，北京市“最严厉限购政策”规定，在京纳税或社保缴存记录不满5年的非北京户籍人口，不得购买商品住房。此后，对于“断缴”社保的人群，北京一度承认其补缴后形成的5年社保记录购房资格。

  “2012年3月的时候，我就说房价会上涨，结果你们不信。”日前，在接受记者采访时，华远地产董事长任志强表示，他判断，由于房地产固定资产投资规模和开复工面积不断下滑，导致未来的房地产供给预期会出现一定的短缺，房地产价格最终还是面临着上涨的压力。

  任志强表示，这是政府调控政策要面临的一个难题，“我说的暴涨，不是涨多少，而是超过人均收入增幅的房价涨幅，就都是暴涨。”任志强说。而这是否是“房地产调控长效机制”能够解决的问题，在其正式成型之前，恐怕难有定论。