【摘要】：据中金公司研报，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元，将迎来兑付高峰。泰宇花苑项目位于温州市平阳县鳌江镇的中心地带，曾是当地的热销楼盘。如今，该楼盘已停工近一年，开发公司负责人陈岳西已于去年7月1日由上海浦东出境。此前，陈岳西曾通过建设银行当地分支机构(以下简称建行)、安信信托以及民间借贷融资。其中安信信托为该项目发行了4亿元的信托产品，即将于今年4月到期。
据中金公司研报，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元，将迎来兑付高峰。
泰宇花苑项目位于温州市平阳县鳌江镇的中心地带，曾是当地的热销楼盘。如今，该楼盘已停工近一年，开发公司负责人陈岳西已于去年7月1日由上海浦东出境。
此前，陈岳西曾通过建设银行当地分支机构(以下简称建行)、安信信托以及民间借贷融资。其中安信信托为该项目发行了4亿元的信托产品，即将于今年4月到期。
目前，平阳县政府已经介入，成立了工作处置小组，争取各方债权人能共同进行后续开发。处置小组内部人士表示，届时靠开发商筹资兑付已经不现实。而安信方面则回应，已有流动性上的预案来做保证。
泰宇花苑停建于2011年末，正值温州民间借贷风波爆发之际。而根据中金公司研报，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元，将迎来兑付高峰。平阳当地人士表示，2011年上半年长三角地区房地产信托发行较多。根据信托计划平均两年期限来推断，今年一二季度，针对温州本地及周边地区的小型开发商所发行的信托项目，将迎来大考。
老板已于去年7月出境
泰宇花苑项目，位于温州市平阳县鳌江镇，位于该镇的镇中心地带。按照规划，项目总用地面积41400平方米。
开发商为温州泰宇房地产开发有限公司(以下简称泰宇房开)成立于1999年6月，注册资金1亿元，由陈岳西、金云城、金彩云3人分别出资90%、6%、4%设立。陈岳西为实际控制人。
该楼盘于2009年4月30日开售。根据购房合同，该楼盘将于2012年8月31日交付。2011年，有业主发现楼盘施工进展异常。据浙江本地电视台报道，2012年春节过后，就没有工人回来了，楼盘已然停工。
去年7月，有业主得到消息，陈岳西已经跑路。8月，平阳县政府成立了泰宇花苑工作协调小组，由平阳县政法委副书记叶永武担任组长。去年12月底，当地又成立了泰宇花苑工作处置小组。
处置小组内部人士告诉记者：目前，泰宇房开已经散架。记者于1月7日下午来到泰宇花苑施工现场及售楼处。施工现场空无一人，售楼处大门紧闭，门上贴着一张水费缴纳通知单。
以土地升值为名发行信托计划
为了开发泰宇花苑，陈岳西先后通过建设银行、民间借贷以及安信信托融资。
该地块总用地面积41400平方米，有两本土地证。陈先将其中一块地抵押给建设银行，贷得1.5亿。
陈岳西还通过民间借贷筹集资金。据上述处置小组内部人士告诉记者，根据自然债权人自救小组的事后统计，民间借贷的数额在4.9亿左右。目前该项债务还在进行逐笔司法认证。
2011年4月，陈又将另一块地【平国用(2005)第2-8135号】的土地使用权以第一顺位抵押给安信信托，将前述地块【平国用(2006)第2-8036号】的使用权以第二顺位抵押给安信信托，由安信方面为泰宇花苑发行温州泰宇花苑项目开发贷款集合资金信托计划，发行规模4亿，为期两年，根据投资金额的不同预期年收益率在10%到11.8%。
根据信托项目计划书，4亿资金中有2亿元用于调整债务结构。记者获悉，有8000万用于归还建行贷款，1.2亿用于偿还部分民间借贷及工程款。另外2亿用于土建、外墙、内装修、设备安装及小区配套等项目后续开发建设。
根据计划书，两块土地当时的评估价值总计11.5亿。而根据上述内部人士透露，之前两块地的评估价仅为3.69亿。有评估公司以土地使用权升值为由，将评估价抬高，使得泰宇放开得以从安信信托方面融得4亿资金。
记者并未获得详细的抵押合同，也未从安信信托方面得到关于土地使用权升值的回应。
如今，楼盘已经停工。上述内部人士对本报记者表示，目前泰宇房开的金融机构欠款为4.7亿(安信信托4亿，建设银行7000万)，民间借贷初步确认是4.9亿。此外，截至去年9月，欠税总计887万，拖欠施工单位工程款3300万(尚未最终核实)。
如果泰宇放开走破产清算路线，目前仅剩7万平方米左右的楼面，按楼盘价测算，或许资金缺口会很大。假如楼盘得到进一步注资并正常复工，将还未取得预售权的房屋出售出去，并且销售情况良好，预计项目会产生9.2亿元左右的收益，那么资金缺口在3.8亿左右。
倾向走重组之路
自从泰宇花苑项目停工后，各方展开了积极的自救措施。上述内部人士透露，从去年3月开始，自然债权人就成立了自救小组，与建行和安信信托积极对接，并请求政府出面协调。王建力也透露，安信信托曾派项目经理来到鳌江，与自然债权人和业主进行协商。
建行的开发贷款于去年夏天到期，但建行方面表示同意贷款延期，并在适当的时候给予后续资金支持，使项目复工。
至去年10月份，建行、安信信托代表和自然债权人达成了初步的框架协议，合作开发该楼盘，后续产生的项目收益优先保障安信信托的4亿元募集款和建设银行的7000万贷款。
但至今，建设银行和平阳县政府方面未得到安信信托的正式回应，故目前复工的实质工作并未展开。
上述人士表示，其实建行、安信信托和自然债权人共同开发是最好的结果。因为如果走破产清算路线，能够拿回的钱很少，于各方都不利。王建力也表示，多方共同开发，对业主来说也是最好的结果。
上述内部人士表示，目前破产清算和重组两条路线在同时进行中，政府方面更倾向与多方合作，走重组路线，争取在2013年3月底之前，将已经出售的楼房复工。
今年4月，由安信信托发起的温州泰宇花苑项目开发贷款集合资金信托计划就将到期。根据信托计划，到期时，由借款人泰宇房地产归还全部贷款本息，项目公司实际控制人陈岳西与实际管理人陈丽霞(注：陈岳西女儿，目前不知去向)对信托贷款本金及利息的偿付提供个人连带责任担保。此外，陈岳西将持有的公司90%的股权质押给安信信托，并办理强制执行公证，作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保。
如今，陈岳西已经出境，泰宇房开已经散架。上述内部人士直言，届时到期兑付时，想要在这里筹集资金兑付显然是不现实的。
安信信托相关人士此前对媒体表示：这款产品从设立抵押到管理，都是合法合规的，且抵押物重组，保全措施做得也不错。公司出了问题，我们已经有了流动性上的预案来保证。
