【摘要】：2012上海楼市，走势如同标准的过山车，在经历了回旋、翻转、见底后，又重新上扬，最终平稳安全地到达终点。回忆2012年，12月份那高翘的“龙尾”印象深刻，在高端市场复苏的影响下，全年一反常态地以12月份成为成交顶峰。

  2012上海楼市，走势如同标准的过山车，在经历了回旋、翻转、见底后，又重新上扬，最终平稳安全地到达终点。回忆2012年，12月份那高翘的“龙尾”印象深刻，在高端市场复苏的影响下，全年一反常态地以12月份成为成交顶峰。

  不过，正如任何在过山车上的人一样，刺激永远是排在安全之后的一样，明年楼市“求稳”仍然是主基调，专家预计2013年新房市场中，交易量及成交价或将呈现出稳中有升的趋势。

  两年来首次出现供小于求

  在一片“看不懂”的声音中，刚过去的2012年12月全市商品住宅成交面积超过115万平方米，成为全年楼市成交的顶峰，同时也是2011年以来单月成交的最高点。

  全市均价小幅上涨

  2012，房价到底涨没涨？由于入市时机、买房所在的区域等各不相同，每个人得出的结论可能大相径庭。从整体上来看，根据德佑地产的统计，去年全市商品 住宅成交均价22473元/平方米，环比上涨2.1%。连续两年全市均价涨幅缩小至3%以内，体现了调控对平抑房价的效果。今年全市均价的上涨与成交结构 的变化有较大关系。今 　年外环内商品住宅成交面积环比大涨在全市所占份额也有所上升，导致均价上涨。

  去年各环线商品公寓价格走势表现 出了较大差异。由于2012年单价10万元/平方米以上的市中心顶级豪宅成交面积相当于去年的2.4倍，直接导致内环内均价相比去年大幅上涨15.3%； 而内中环和中外环的商品公寓均价则出现了小幅上涨；与外环以内区域均价上涨相对应的则是外郊环和郊环外区域商品公寓均价双双出现下滑，外围公寓项目也成为 了今年价格松动最为明显的项目类型。

  与去年成交面积榜前十几乎为刚需楼盘所垄断不同，今年成交面积榜前十类型较为丰富。既有旭辉[简介 最新动态]上河苑这样单价不足万元的低端楼盘，也包括中海[简介最新动态]紫御豪庭、海珀府邸等中高端楼盘，这也反映了楼市成交结构的变化。保利[简介最 新动态]叶城的成交面积达到17.1万平方米，连续第二年成为了全市成交面积最大的商品住宅项目。

  单年现六套亿元豪宅

  2012，有意向改善居住条件的人增多了。卖掉手上的一两套房子，加上手上的现钱，再加上贷款……这时他们发现，原来传说中的别墅、大平层离自己并不遥 远。根据高端市场数据显示，2012年，全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅成交面积为44.8万平方米，相比去年上涨21.3%。经过长期观望 后，今年以来，高端需求的入市势头颇为迅猛，加之部分高端楼盘的积极入市，促成了成交的上扬。

  徐汇和浦东是高端楼盘成交最为集中的区 域。徐汇区的高端市场成交，主要集中在徐汇滨江的海珀府邸、尚海湾豪庭[最新消息价格户型点评]，以及徐家汇(002561,股吧)板块的徐汇中凯城市之 光。前者依靠徐汇滨江的规划利好而热销，后者则是徐家汇板块近年来罕有的一手楼盘。而在浦东陆家嘴(600663,股吧)地区，随着滨江凯旋门[最新消息 价格户型点评]和中粮海景壹号[最新消息价格户型点评]在今年的先后入市，该区域成为了全市单价10万元/平方米以上顶级豪宅成交最为集中的区域。 2012年，全市共计成交亿元豪宅6套，中粮海景壹号占据了其中三套，另外三套分别来自于翠湖天地嘉苑、华洲君庭以及万源城，其中华洲君庭7月售出的一套 别墅总价高达1.35亿元，为去年沪上一手市场的总价楼王。单价方面，滨江凯旋门在年末售出的一套房源，单价高达19.7万元/平方米，成为今年沪上一手 市场的单价楼王。

  反观别墅市场，却呈现出“低单价、低总价、低面积”的“三低化”发展。由于限购的影响依然显著，因此高端别墅成交低 迷，相反的，一些经济型别墅则因为满足了改善性需求的入市，获得了不错的销售成绩，从而导致全市别墅市场向全市别墅均价不但相比去年大跌13.8%，套均 总价更是由去年的713万元大跌至今年的599万元。

  从成交排名来看，今年成交面积前十的别墅项目均为经济型别墅项目，无一均价超过3万元/平方米。值得一提的是，经济型别墅云集的原南汇区域在前十中占据了半壁江山，该区域也是今年别墅成交最为集中的区域。