【摘要】：曾经作为地产商最重要的资金来源的银行开发贷，近年来占比不断下滑。目前已从过去20%以上的占比，下滑至15%左右。而销售回款已占到其开发资金来源中的43%左右。

  曾经作为地产商最重要的资金来源的银行开发贷，近年来占比不断下滑。目前已从过去20%以上的占比，下滑至15%左右。而销售回款已占到其开发资金来源中的43%左右。

  进入2013年，房地产信贷政策未见放松。在1月14日的电视电话会上，银监会再次重申，“要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试”。

  开发贷占比15%左右

  此轮调控以来，银行开发贷在开发商资金来源占比中持续下降。综合国家统计局数据显示，开发商资金来源中国内贷款从2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年轻微上升至15.3%。

  通过对16家主要上市银行2012年中报的分析可以发现，2012年上半年房地产业贷款余额共29.6万亿，较2011年底增加3.03%，其中，共4家银行的房地产业贷款余额较2011年末有所下降，11家银行的房地产业贷款余额占比较2011年底有所下降。

  2012年4月二季度以来，在刚性需求的支撑下，房地产市场逐步回暖，房地产开发商现金流随之改善，越来越多的银行愿意向房地产企业发放贷款，但“只有信用记录良好、综合实力较强、经营稳健的企业，才能通过银行的严格审核”，深圳一家大型商业银行内部人士表示。

  另外，本报记者从保利地产(600048)等多家公司处获悉，在房地产调控的背景下，银行给予房企的单笔贷款或授信额度明显缩减，北辰实业(601588)从华夏银行(600015)获得的100亿元银行授信已是2012年内额度最高的一笔。

  中国指数研究院分析人士表示，2013年，随着监管部门对表外业务、影子银行进行严格控制，预计主要银行的房地产信贷余额会有不同程度的增加，但单笔贷款或授信额度仍有所减少，房企资金压力尚未全面缓解。各银行的名单制管理仍将继续。

  开发商越发依赖购房者

  近几年，海外发债和房地产信托有所增多，但实际上，两者在开发商资金来源占比很低。

  数据显示，近年来银行贷款占开发企业资金来源的比例确实有所下降，但非银行融资方式的占比并没有显著上升。以近3年来兴起的房地产信托为例，其在开发商资金来源占比中仅占4-5%左右。2011年末的数据是4.32%，2012年三季度末为3%。

  海外债方面，利用外资占比也仅为1%左右。以去年600亿人民币的海外发债融资而言，其在开发商年度9万余亿的资金来源中可谓杯水车薪。

   那么，目前支撑开发商的资金链条中，最重要的是什么？统计数据显示，除银行贷款之外的其他资金来源中，开发商自筹资金占比从2008年的 38.6%上升至41%左右；而定金及预收款则从2008年的40.3%上升至43%左右，在市场火爆的2009年则高达47.4%。

  换句话说，正是无数的购房者通过首付款和银行按揭贷款为开发商“输血”。万科董秘谭华杰对本报记者表示，随着房地产行业融资的进一步收紧，房地产企业对销售回款的依赖在进一步加强。

  龙湖、保利地产公司人士对本报记者表示，这两年来公司非常重视销售回款率，龙湖、保利的销售回款率2012年均在80%以上。

  低息银团贷款受热捧

  在国内银行贷款仍不明朗，而销售回款又波动剧烈的情况下，房企迫切需要开拓更多元的融资通道。

   目前，海外资本市场对中国领军房企预期谨慎乐观。今年截至目前，诸多房企海外发债已达300亿人民币。这也是万科、金地、招商及龙湖房企近来频频“出 海”的原因。从融资成本来看，中海外、方兴地产2012 年所发行债券的票面利率均维持在5%左右，而首创、龙湖等企业所发行的债券票面利率也控制在8%以下，较低的借贷成本将有效降低企业偿债压力、盈利空间得 到提升。

  海外融资中的银团贷款，以风险低、额度高、利息合理等特点，持续受到房地产企业追捧；银行方面为规避单一授信的集中风险，同样倾向于“抱团”放贷。

   以龙湖为例，其于2012 年4 月获得相当于20 亿元人民币的银团贷款，成为2012 年大陆房企在海外成功筹集的首笔银团贷款，年利率仅为香港同业拆息加400 个基点；中海外与香港12 家著名银行签订高达76 亿港元的贷款协议，年利率为5%左右；华润置地、金地集团(600383)、远洋地产等国内龙头房企也陆续在香港等地获得低息银团贷款支持。