二手房的调查与审核

一、律师为买方办理购买二手房提供法律服务业务，首先应当告知买方，在购买二手房前应当进行调查，调查内容主要为房屋权属调查，包括：

1、房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定，未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。

2、房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。

3、卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，如不是，则无权卖房。

4、房屋是否有其他共有权人，如有，共有权人有优先购买权，因此，在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的同意。

5、房屋是否已经出租，如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。

6、如系已经出租房屋，房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。

7、房屋有无设置抵押等他项权利，如有，应当首先取得他项权利人的同意。

8、凡需在签订买卖合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。

9、审查二手房有无下列禁止买卖情形：

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）已被国家有关机关依法收回土地使用权的；

（3）权属有争议的；

（4）未依法登记领取权属证书的；

（5）列入动拆迁范围的；

（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

10、对土地使用权状况进行调查

（1）调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。

（2）调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。

（3）购买带有花园的别墅时，调查花园是否取得土地使用权。

二、有无对买方的限制

对境外人士在中国购买房产的限制

律师要提示委托人，出于国家安全和军事安全和经济调控政策的考虑，境外人士在中国购房有时是受限制的，律师可向房屋所在地有关政府部门进行调查。

三、对卖方的特别调查

（1）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

（2）二手房属于国有或集体资产的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。

四、律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能

为保证委托人的合法权益，律师要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。