对于万象新天家园高达85.62%的退房率，项目开发商北京天鸿公司董事长柴志坤并不愿意过多解释或者澄清。外界质疑高退房率背后隐匿假按揭，柴志坤则向本报记者表示，该项目的高退房率是因为和北京国际信托公司合作的集合信托计划，信托期满后解除预售登记所导致的现象，和假按揭以及房屋质量无任何关系。
事实上，被信托业界称为房地产信托贷款之“预售登记”交易模式的融资方式，此前曾被广泛使用，其中不乏知名公司，现在仍有一些公司利用这种方式融资。
而一位不愿透露姓名的信托业界高管告诉记者，目前这种做法已经被银监会明令禁止。
“低”风险融资
“预售登记”房地产融资模式释义预售登记房地产融资模式是一种附买回约定的房地产交易,即信托公司以向房地产商低价购买期房的形式向房地产商提供融资,房地产商在约定期限内溢价赎回信托公司所购期房。这种融资交易模式属信托公司特有的创新业务模式之一，从2004年开始盛行。
本报记者获取的一份文件显示了这种融资方式的交易结构。首先，信托公司购买房地产公司的部分期房，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并到房屋管理局办理预售登记。约定期限内，经房地产公司书面同意，信托公司可以将房屋转让给新的购买人。这意味着，在抵押期内，资金流紧张的开发商仍可以卖房，每卖出一套房偿还一部分信托公司的贷款，但是必须由信托公司协助办理登记手续。亦有一些开发商选择整体出卖的方式，偿还贷款解除限制后统一售房。
如果贷款期限已到，开发商溢价回购房屋，信托公司则退房，该信托计划结束。溢价部分为信托公司的收益，收益在信托计划前双方已有约定。如果发生到期不偿还贷款的情况，无需经房地产商同意，信托公司可以将房屋转让给新的购买人。所以通常情况下，信托计划上会显示，信托公司会以相比市场价较低价格购入房屋，规避风险。
这种模式被认为具有很多优点。首先信托公司以购买商品房的形式向房地产公司融资，是一种表外的融资模式，不会影响房地产公司的资产负债结构。另外，便于房地产公司进行“销控”，开发商可以将户型、位置较好的房子通过“预售登记模式”先预售给信托公司进行融资，在融资行为结束后进行销售，把好房子留到最后再卖是符合开发商一贯的销售思路的。
而信托公司更易于处置“抵押”房产，抵押模式下债权人获得担保物权，不会导致产权的变化。在预售登记模式中，预购方获得了房地产所有权的期待权，已导致产权的变化。如果债务人逾期不履行债务时，信托公司在预售登记模式下可以直接对外转让取得房产证的所购房产。因为房屋以转入信托公司名下，处置房产不需要经过司法拍卖程序，处置更为便利和快速。
而信托公司也被认为能够获得较高的投资收益。前述高管介绍说，在房地产抵押贷款模式下，抵押权人通过拍卖、变卖抵押房产来获得清偿，处置价款超过债权数额的部分归抵押人所有。而在预售登记模式下，信托公司有可能获得贷款本息以外的投资收益。由于信托公司以购期房形式融资时房价比较低，足以对抗房产贬值风险，因此预售登记模式下对外转让所购期房，即便扣除所有交易税费，仍可以获得高于贷款本息的收益。主要风险存在于优先受偿权风险以及到期无法竣工风险。但二者均可以在发放贷款前有所规避。
一位不愿透露姓名的开发商选择了这种融资方式。他对本报记者说，选择“预售登记”是为了取得更高额度的贷款。此外，前述信托业界高管还提到，开发商从银行获得的房地产开发贷款只能封闭使用，不能随意挪用。
触及政策底线
此前，本报记者调查发现重庆保利有大量房子是被“限制”的。比如，在保利花园12幢，一共有18套房子，被限制的则有7套。第10幢，36套房子有21套是被限制，11幢28套房子则有19套是被限制，第7幢有34套房子，其中12套是被限制。重庆国土局对“限制”的解释是，“指抵押(含按揭)、查封、冻结及其他有权属异议情况。”也就是说，会存在上述抵押等三种情况。(见本报6月12日文章《3年625亿预算倒逼保利地产预售房抵押融资》)保利地产人士解释说，如果有抵押的话，并不影响销售，当销售完成时，可以通过归还贷款或者置换抵押物的形式来解除担保，因此并不影响销售。
而今年2月冠城大通公布的重大合同显示，其合同细节和“预售登记”融资模式十分相似。
公告显示，冠城大通股份有限公司于2009年2月23日以通讯方式召开七届二十二次董事会临时会议，会议审议同意公司与中信信托投资有限责任公司(下称：中信信托)签署有关关于b区项目合作的协议：在公司下属控股60%的子公司-北京冠城正业房地产开发有限公司(注册资本及实收资本均为2000万元，下称：冠城正业)取得太阳宫新区b区项目二、三组团(下称：二、三组团)全部预售许可证后三十日内，将二、三组团除商业配套外的全部住宅房屋(即1#至8#住宅楼，已取得预售许可证，可预售面积约为16.59万平方米)及b号写字楼(建筑面积约为5.15万平方米)出售给中信信托指定的买受人，出售总价款约为人民币20.6亿元。在冠城正业与中信信托指定的买受人签订商品房预售合同并办理登记备案等相关手续后，公司或其指定的第三方将与中信信托签订《股权转让协议》，由公司及其指定的第三方以人民币800万元受让中信信托持有的冠城正业40%股权。
公司认为，合同的签署将增加公司的经营性现金流入，改善公司的现金流状况。本报记者前后几次致电冠城大通证券事务部，证券事务部负责人告诉本报记者，所有的合同细节公告中已经有所显示。该负责人并不愿意评价该合同是否是“预售登记”融资模式。信托业界人士则向本报记者表示，这是一个较为明显的房地产信托贷款中的“预售登记”模式。
6月22日，北京房地产交易管理网显示，冠城大通和中信信托重大合同中所指的太阳星城火星园 b#楼、a#楼、d1、d2地下车库获得预售许可证。而该项目的另外一部分，2008年12月21日获得预售许可证的b区项目，房地产交易管理网上未有销售显示。按照20.6亿的总价粗略计算，冠城大通此前向中信信托“出售”的资产仅为9476元/平方米。本报记者询问火星园销售人员，销售人员告诉本报记者目前新取得预售证部分尚未开盘，开盘均价将在每平米2万元左右。
此前和正在使用此类融资方式的开发商和信托公司并不在少数，因涉嫌法律问题和政策问题，信托公司和开发商都很低调。前述信托公司高管告诉记者，现在这种方式已经不被允许，但一些二三线城市的信托公司仍在使用这种方式，这些城市对房屋预售情况的监控并不像北京、上海等城市严格。“这其中有监管不到位的原因，也有信托公司良莠不齐，对规定的执行不力。”他说。而大多数信托公司并不认为该种融资模式将会带来多大风险，甚至有些不解监管层为何会禁止。
2008年11月初，银监会下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发【2008】265号，简称“265号文”)，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范。银监会要求信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款,不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款等。
