租下房子住，房屋或附属设施却发生了破损的情况，此时应该由谁维修和承担相应的费用呢？实践中，出租人和承租人往往就此产生争议，你推我、我推你，谁都不肯让步。 

    其实，法律对这一问题的规定是比较清楚明了的。即出租人原则上负有维修义务，除非双方有特别的约定。如果出租人不肯维修，承租人可自行维修，并要求出租人承担相应的费用。 

    案例：房主未尽维修义务损失反由租户自担 

    李强有几间闲置的平房租给做生意的刘胜存放货物，租期两年，租金半年一付。 

    第二年4月下了几场小雨，刘胜发现有一间平房因年久失修，屋顶有些漏雨，他便找到李强要求尽快翻修。可是李强认为房子出租时并没有发现漏雨的情况，现在住了几个月后出现漏雨，应该由租房的刘胜负责维修。 

    为了这个维修责任，双方你推我、我推你，谁都不愿意承担，到了6月份的一天，突然下了一场大雨，那间漏雨的房子当然漏得更厉害了，刘胜发现下大雨后很快赶到，并采取了保护措施，但还是有不少货物被雨水淋温，损失了的货物价值6万元。 

    刘胜于是找李强要求赔偿货物被淋湿的损失，遭到了拒绝，于是刘胜就到法院起诉，说李强不尽维修义务，导致货物受损，应由李强承担赔偿责任，同时负责维修房屋。 

    在法庭上，李强仍坚持说房子是刘胜在使用，有什么需要维修的应由刘胜承担，刘胜自己不维修导致的损失，只能由刘胜自己承担。 

    法院经审理后作出判决，要求李强限期维修房屋，但却认定李强对刘胜的损失不承担责任，驳回了刘胜要求赔偿的诉讼请求。 

    法院认为：双方的房屋租赁关系，合法有效，应该受到保护。 

    就房屋漏雨的维修责任，双方在合同中并未约定，按 《合同法》第220条的规定： “出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”所以，在没有约定的情况下，出租人有维修义务，因此，刘胜要求李强维修房屋的诉讼请求，应予支持。 

    房屋漏雨给刘胜造成经济损失是事实，但刘胜在发现房屋漏雨的情况并与李强交涉遭到拒绝后，应该采取合理措施避免损失的发生和扩大。 

    《合同法》第221条规定 “承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。” 

    依据此条规定，在李强拒绝维修房屋的情况下，刘胜完全可以自行维修，并把相应维修费用从租金中扣除。 

    同时 《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。” 

    依据此条规定，在已知道房屋漏水的情况下，为避免货物受损，刘胜即使不维修房屋也应该提前转移货物，避免货物受到损失。 

    而刘胜未采取任何措施，既不维修房屋也不对货物采取必要的保护，因此，后来因漏雨造成的损失，属于刘胜未采取适当措施而产生和扩大的损失，对此损失，刘胜无权要求赔偿。因此驳回了刘胜要求赔偿后来漏雨造成的损失的诉讼请求。 

    解析：出租人有责任维修承租人可自行维修 

    租用的房屋及其附属物在使用过程中发生的破损等问题，如果需要维修，应该由哪一方承担维修义务？如果义务方不及时承担相应的维修义务，作为承租人应该如何处理，发生损失由谁承担？ 

    通过上述案例以及法院的裁判，实际上这个问题已经比较清楚了。 

    首先，房屋租赁期间的维修责任，原则上由出租方承担，双方对此有明确约定的除外。 

    《合同法》第216条规定： “出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。” 《合同法》第220条规定 “出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。” 

    从上述法条可以得出明确结论：出租人有义务保持租赁物符合约定用途，负有维修义务。当然，出租人的维修义务也有例外： 

    一是双方如果明确约定，相关租赁物或附属物的维修义务由承租人承担，以双方约定为准。 

    二是如果租赁物或附属物是因为承租人不按约定的方式或租赁物的性质使用而造成损害的，应由承租人承担责任。 

    这里必须强调的是：出租人的维修义务以承租人正常使用，且双方并未约定由承租人履行维修义务为前提。 

    其次，如果出租方不履行维修义务，承租方应妥善处理应对，不能放任不管。 

    《合同法》第221条规定： “承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。” 

    当出租人不履行维修义务时，法律已明确了承租人的权利，即可以自行维修，由出租人承担维修费。承租人可以起诉要求出租人承担，也可以直接从租金中扣除，这是出租人的权利。 

    前述案例中，刘胜正是因为没有注意到自己的这个权利，虽然房屋漏雨不予维修的责任在出租人李强，但由于他未尽避免损失发生的义务，导致最终只能自行承担货物的损失。 

    需要提醒的是，出租人如果发现房屋有需要维修的情况，应该及时采取维修措施，否则可能会承担赔偿责任。 

    比如前述案例中，如果在租房时就已经存在漏雨的情况，但是出租人未提示，承租人也未发现，突然下大雨导致承租人损失，这时承租人并无过错，相关损失就要由出租人承担了。 

    最后应注意的是，承租人如果发现房屋有需要维修的情况，在通知出租人维修时要保留通知的证据，以免“口说无凭”。另外，在自行维修时也要选择合适的维修者并保留维修费用的相关证据，以免事后要求出租人承担费用时，出租人不认可需要维修的事实或发生的维修费用。