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公证遗嘱生效房产为何不能过户
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作者:上海律师事务所房地产律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

    袁先生夫妇有三个女儿一个儿子,立下一份遗嘱,将老两口唯一一套房产在百年之后留给大女儿、二女儿和小儿子,将银行存款3万元留给三女儿。老两口还特地到公证处对该份遗嘱作遗嘱公证。 

    2009年,袁先生夫妇先后去世。大女儿、二女儿和小儿子三个人拿着公证遗嘱、房产证原件等材料到上海某房地产交易中心办理产权过户。令他们没想到的是,交易中心拒绝给他们办理过户,理由是他们未提供经过公证机关出具的“继承权公证书”,仅凭公证遗嘱不能办理过户手续。 

    三人无奈,只能到公证处询问办理“继承权公证书”事宜,公证处给他们的答复是,办理继承权公证需要大女儿、二女儿、小儿子及三女儿全部到场,并且按受益额的2%收取公证费。但是,三女儿因父母未将房屋的份额留给她,拒绝到场配合办理“继承权公证”。现在,作为继承人的大女儿袁女士以及弟、妹三人拿着公证遗嘱却无法对遗产进行分割或处分。 

    房地产交易中心要求当事人提供继承权公证书,依据的是 《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》及上海市住房保障和房屋管理局和上海市规划和国土资源管理局颁布的 《上海市房地产登记技术规定(试行)》中的相关规定。 

    那么,公证遗嘱到底能否作为房产转移登记的依据呢? 

    【律师观点】 

    律师指出,《联合通知》及《技术规定》既不属于部门规章也不属于地方性规章,作为政府部门的文件,其规定在公证遗嘱生效后,办理产权转移登记时仍需到公证机关办理继承权公证文书的规定违背了 《继承法》、《物权法》及《上海市房地产登记条例》的相关规定,公证遗嘱能作为房产转移登记的依据。 

    根据《继承法》的规定,公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。本案中,袁女士父母依据上述之规定,立下了遗嘱处分了属于他们个人所有的房产,且袁女士父母将其遗嘱在公证机关予以公证从而赋予其高于自书遗嘱或代书遗嘱的效力。 

    继承开始后,对于遗产的分割,《继承法》并未规定在遗产分割时须对遗嘱中载明的被继承人的继承权再行公证。遗嘱本身的目的就在于被继承人在多个法定继承人中根据其自由意志确定继承人,因此遗嘱、特别是经过公证的遗嘱其本质就在于赋予特定的继承人唯一性的继承权。除非发生《继承法》规定的继承权丧失的情形,否则遗嘱继承人对于遗嘱确定的特定遗产享有排他性的继承权。 

    房产的继承涉及产权转移登记过户问题。根据《物权法》的规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。同时,根据《上海市房地产登记条例》的规定,经登记的房地产有继承、遗赠情形的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记。 

    因此根据物权法及登记条例之规定,遗嘱生效后,遗嘱继承人即已经取得了遗产的物权且继承人有权向交易中心申请转移登记。上述规定并未要求进一步确定遗嘱继承人的继承权后才能发生物权效力,才能申请转移登记。 

    律师特别指出,要求办理继承权公证弊病多多,颇受非议。若遗嘱生效后,仍需要所有的继承人一起到场办理继承权公证,这种做法会刺激非遗嘱继承人,一般会产生抵触情绪从而不配合办理继承权公证。而且此举还致使遗嘱继承人额外承担遗产价值的2%的公证费,加重了遗嘱继承人的负担。在某些案例中,因非遗嘱继承人不同意到公证处配合办理继承权公证,而遗嘱继承人为了办理产权转移登记不得已通过确权诉讼将非遗嘱继承人起诉到法院,这导致遗嘱继承人额外支出不菲的诉讼费,还会激化家庭矛盾,并且严重浪费了司法资源。 

    当然,房地产交易中心要求遗嘱继承人提交“继承权公证文书”的目的不是为了故意刁难申请人,而是因为房地产交易中心作为产权登记机关,担心在申请人提交的公证遗嘱之后,被继承人还另立了新的公证遗嘱或继承人出现了继承权丧失的情况,会导致房地产交易中心的登记行为侵害其他继承人的权益的情形发生。但房地产交易中心要求提交“继承权公证文书”的做法不但无法避免上述风险,而且仅仅是将相关风险转嫁到公证机关。因为,在目前的条件下,除非其他非遗嘱继承人向公证机关确认其并未持有被继承人另立的新的公证遗嘱且遗嘱继承人不存在继承权丧失的情况,否则公证机关也无法对上述情况的真实性予以确认。 

    【律师建议】 

    房地产交易中心应根据公证遗嘱确定的继承人提出的申请,办理房产的转移登记手续,同时公告该申请,并给予合理的异议期限,比如六个月至一年的的异议登记期限。在此期限内,其他继承人可以对该房屋的转移登记提出异议。如有人提出异议登记,交易中心可以中止登记,待异议双方通过诉讼最后确权后再行登记。若异议期内无人提出异议,则交易中心完成转移登记,向遗嘱继承人颁发房屋产权证书。若办理完成转移登记之后,其他继承人对该套房屋的产权主张权利的,完全可以通过继承权诉讼维护自己的权益,而房地产交易中心无需承担任何责任。

 

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