原告：思某

    被告：某房产公司

    2002年3月1日，原告与被告签订了一份《房地产买卖合同（预售）》，原告以人民币327631元向被告购买某花园一套房屋；某房产公司须于2002年6月18日前将房产交付思某使用。合同还约定，“卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……卖方应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担房地产保修责任。”

    同年6月初，被告通知原告办理入伙手续，原告发现该房屋有裂缝，故没有接收钥匙。在被告对裂缝进行修补后原告办理了入伙手续。在2002年9月一次下雨后，原告发现三间卧室的窗台下角均出现渗漏，被告进行了修补，但在同年11月该房屋仍然渗漏，被告提出在雨季来临时再予维修。2003年4至6月，被告又为思某维修了三次，但在同年7月一次台风后，房屋渗漏面积扩大，且房屋外墙和天花板也出现渗漏。

    因多次维修没有解决问题，原告于2003年12月向盐田区人民法院提起诉讼，请求解除房地产买卖合同、判令被告退还房款及赔偿损失。在该案诉讼中，法院就上述房屋的质量问题委托司法鉴定。鉴定报告指出思某所购房屋存在7处渗漏和墙面开裂的质量问题，造成渗漏的原因是窗周边防水处理不当，墙面开裂由温度收缩引起。

    2004年11月，原、被告及该案第三人某建设有限公司签订一份调解协议书，约定被告和某建设公司负责在签约起一个月内为原告修复房屋，原告应对维修单位积极配合，以保证维修和保修工作的顺利进行；被告和某建设公司在签此协议之日起一个月内补偿原告人民币15000元。该协议签订后，原告申请撤诉，法院裁定准许。后因原告与被告和某建设公司未就维修房屋的具体方案达成一致意见，上述调解协议没有履行。

    2005年5月30日，原告再次向盐田法院提起诉讼。原告以上述房屋出现新的质量问题和室内空气污染问题为由申请鉴定，经法院委托，广东省建设工程质量安全监督检测总站对房屋质量问题进行鉴定，鉴定报告指出：1、房屋客厅天花板局部有渗水痕迹；2、墙体裂缝较多，填充墙砌筑质量不符合《砌体工程施工及验收规范》的规定；3、住宅外墙均存在局部渗漏现象，窗角呈45°开裂及渗水，客厅的外墙抹灰面点状起鼓；住宅进户铁门框的下端因渗漏出现锈蚀，渗水源来自屋面或外墙面。鉴定结论指出：屋面和外墙有渗漏迹象，非承重内墙已开裂，显著影响使用功能；受温度及收缩影响，施工工艺缺陷是造成墙体开裂、渗水的原因。

房屋质量严重影响居住生活, 盐田区人民法院经审理认为：

    一、关于房屋质量问题。省质检站的鉴定结论指出原告所购买的该房三间卧室的外墙、客厅天花板、大门入口处都存在渗漏问题，全屋内墙都出现裂缝，主要是施工工艺缺陷所致。由于被告对思某所购房屋进行了多次修补但仍未解决渗漏问题，渗漏情况反而加剧，而且被告至今无法找出外墙的渗漏点和渗漏的具体原因，根据鉴定报告的专业分析，结合深圳台风、雨季较多的情况，法院认为，原告所购房屋外墙和屋面多处渗漏显然严重影响了其居住和生活，因此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，对原告请求解除合同、退还购房款的诉讼请求予以支持。

    二、关于损失的赔偿数额问题。由于被告所售房屋的质量问题导致合同的解除，因此应当赔偿原告由此造成以下的损失：1、购房款之利息损失（从原告付款之日起按银行同期贷款利率计算至被告还清购房款之日止）。2、房地产契税等税费损失人民币3646.13元和入伙费用损失人民币1330元，合计人民币4976.13元。根据法律规定，房地产交易必须缴纳房地产契税、印花税等税费，而煤气开通费、有线电视开户费、对讲机费均属于入伙的必需费用，故这几项损失被告应予赔偿。3、装修净值损失人民币28110.05元。因原告对其装修的使用已经超过三年，因此被告应按评估报告确定的房屋装修净值予以赔偿。

房屋买卖质量至关重要,

本案的争议焦点是涉案房屋的质量问题是否达到解除合同的条件。

房屋一般性质量问题和严重质量问题处理原则

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一、第二款对房屋存在质量问题的纠纷规定了两种处理方案，一是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。二是交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案争议的就是适用哪一款规定，即存在严重质量问题的，按第一款处理；如果只是存在一般性问题、可以通过修理解决的，则按第二款处理。

鉴定结论不以鉴定机构的级别作为认定根据

    对于房屋质量问题的鉴定，法院是委托有相关鉴定资格的机构进行。鉴定机构主要是从技术的角度对房屋存在哪些质量问题及其原因、解决质量问题的办法等方面提出意见供法院裁决时参考。本案存在两份鉴定报告，第一份是由深圳市的鉴定机构作出，后一份是由省鉴定机构作出。由于鉴定机构没有上下级别之分，所以并非省一级鉴定机构所作的鉴定结论效力大于市一级的鉴定机构所作的鉴定结论。本案两份鉴定报告是在不同的时间段对同一套房屋存在的质量问题都进行了客观的鉴定，因此，后一份鉴定报告可以反映房屋目前的最新状况，所以法院采用该份鉴定报告。如何认定房屋质量问题是否严重.

    关于房屋质量是否严重、是否达到解除合同条件的问题，最高院上述司法解释第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”也就是说房屋的主体结构不可以存在质量问题，因为主体结构的质量问题直接关系到居住人的生命安全，如主体结构有质量问题则属于严重的质量问题，所以应当作为解除合同的必然条件。

对于房屋其他质量问题，由于我国出台的房屋验收标准规定得较为详细，因此，只要房屋不符合相关验收标准的，也就是存在质量问题。但是，由于最高院上述司法解释对于房屋存在除主体结构问题之外的其他质量问题能否解除合同没有作进一步的规定，只是在第十三条第一款作出了以“严重影响居住生活”作为解除合同条件的原则性规定，因此，法官应当从房屋存在的质量问题是否严重影响业主的居住生活为衡量标准来判断合同应否解除。对此应从多方面考量，例如房屋是否存在有害物质导致长期或严重影响人的生命健康、渗漏现象是否严重、墙体等是否造成安全威胁等。同时，我们还要考量这些质量问题能否通过修复来解决。可以修复的，则判决开发商修复；如果无法修复或经修复仍无法达到居住要求的，则应判决解除合同。本案属于后者，由于涉案房屋多处渗漏，经开发商多次维修，渗漏问题不仅得不到解决反而加剧，而且还无法找到渗漏的原因和妥善的解决办法，考虑到深圳是一个多台风多雨的城市，严重的渗漏问题无法解决必然严重影响业主的居住生活，因此法院作出了解除合同、退房退款的判决。

解除购房合同,开发商退房款

盐田区人民法院依照《民事诉讼法》第六十四条第一款，《合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，判决如下：

    一、解除思某与某房产公司于2002年3月1日签订的《房地产买卖合同（预售）》。思某应于本判决生效之日起四十日内将其购买的该套房产退还给某房产公司。

    二、某房产公司应于本判决生效之日起十日内退还思某购房款人民币327631元及利息（该利息从原告付款之日起按银行同期贷款利率计算至被告还清购房款之日止）。

    三、某房产公司应于本判决生效之日起十日内赔偿思某税费和入伙费用损失人民币4976.13元。

    四、某房产公司应于本判决生效之日起十日内赔偿思某装修净值损失人民币28110.05元。

    五、驳回思某的其它诉讼请求