一、何谓房屋优先购买权？

    所谓房屋优先购买权，是指在同等条件下，优先购买权人有权优先购买房屋。

《合同法》规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

民通意见规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”；“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

    可见，法律规定享有房屋优先购买权的优先购买权人是承租人和共有人，不包括前述案例中甲公司这样的房屋买卖合同当事人。优先购买权的性质是什么？按民通意见规定，是物权。物权是一种支配权、绝对权、对世权，其效力强大。因此如果出租人未尽通知义务，承租人可以向法院提起诉讼请求宣告该房屋买卖无效。而上述案例中的甲公司所享有的什么权利呢？是基于买卖合同的债权。债权是一种请求权、相对权、对人权。因为乙公司的违约行为，致使甲公司无法取得房屋产权，甲公司可向法院起诉追究乙公司的违约责任。

    二、房屋优先购买权的行使

    行使优先购买权应当明示。在出租人和或共有人通知之后，若承租人或其他共有人不作出明确的表示，视为放弃优先购买权，否则，若优先权人迟迟不作表态，将使出卖人丧失买卖时机，损害出卖人的利益。

    对于进入法院执行拍卖程序中的房屋优先购买权的行使，法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

    优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”

    需要指出的是，此处的“到场”不是简单的到场观看，待他人竞得之后再表示要以同价购买。而应是与其他竞买人一样，交纳保证金、参与拍卖，优先购买权人以跟价的方式实现其优先购买权。法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定：“拍卖过程中有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”优先购买权人仅是在购买房屋上有优先权，除此与其他竞买人的权利义务是一致的，没有其他特权。否则将影响其他人的购买权利和出卖人的利益。

    三、多个优先购买权人的顺序

    同一房屋的优先购买权人既有共有人，又有承租人时，其顺序应如何确定呢？

    因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。共有人的优先权来自物权，因此，与承租人相比更有优先性，顺序上共有人的优先购买权在先。

    顺序相同的多个优先购买权人又如何确定买受人呢？人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定：“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”

    四、租赁合同未经登记，承租人有否优先购买权？

    租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗善意第三人。

    合同法解释就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，城市房地产管理法虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权，不因登记与否而影响该项权利。

    但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。这里所说的不能对抗第三人，是指一旦房屋所有权已经变更，除非能够证明第三人是恶意的，如第三人明知有租赁事实，否则，未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。

    当然，优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的，承租人可以要求出租人承担违约责任。

    五、对承租人优先购买权的限制

    法律在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。

    出租人基于特殊的关系、情感将房屋赠予给他人时，承租人不能主张优先购买权。

    承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超出合同的范围。因此，如果将租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的，承租人对此部分可以行使优先购买权；反之，则不能行使优先购买权。否则，就会对出租人实体权利构成损害。