2010年12月31日，潘某租赁魏某的一栋两层小楼的一楼的4间门面房经营不锈钢生意，双方签订了一份房屋租赁合同书，并约定租赁期限为4年（自2010年12月31日至2014年12月30日），每年的租金为4800元。
潘某向魏某支付一年租金4800元并根据需要对所租房屋进行装修时，魏某以潘某用电量大，他家居住房屋的普通照明用电量很少为由要求潘某将所有电费全部交纳。潘某没有过多考虑便点头同意。因为魏某家人口多，空调、冰箱、电磁炉等家用电器一应齐全，每月的用电量很大。起初经营生意的前几个月，潘某认为自己搞了房屋装修，可能用掉了很大的电量，遂缴纳了所有的电费。后来，潘某发现其生意步入正规后用电量还是很大，便找魏某协商电费缴纳事宜，并要求魏某在其所租的门面房内安装电表，与他单独核算电费。魏某不愿意并当场予以拒绝，两人不欢而散。后潘某找到当地电工，要求给魏某家一楼安装电表时亦遭到拒绝，便自掏腰包买了一块电表，安装在所租的房屋内，并在以后的电费交纳中要求以自己安装的电表为准计算电费，不再负担魏某家的电费。魏某、潘某两人自此发生争执，并引发了以后双方家庭的多次矛盾冲突。
2011年12月中旬的一天，潘某找到魏某续交第二年房租时，魏某要求潘某把以前拖欠的电费交齐后再商量续租的事情，并表示如果潘某不交电费他将不再要其房租。潘某如果超过三个月不交租金就违了约，他将有权收回所租房屋。潘某听后气愤不已，两人话不投机随即发生争吵，并引发厮打，后被众人劝开。随后的三个月中，潘某又分别于每月的中旬时间先后三次在他人的陪同下找到魏某缴纳租金，但魏某均不予接受，并强烈要求潘某搬出所租房屋。潘某无奈便于4月26日以被告魏某违约，让其无法正常经营生意，造成了极大经济损失为由向法院提起诉讼，要求被告魏某赔偿违约金及各项损失1万元。
魏某听说潘某将其告上了法庭，遂于5月16日以潘某擅自将所租房屋的墙上打了许多膨胀螺丝，影响到房屋以后的使用；且不按约缴纳魏某家中电费，房租已拖欠4个月之久，已违反合同约定为由向法院提起答辩及反诉，并要求解除双方合同关系，判令潘某支付2011年12月31日至实际腾房期间的租金及违约金3840元，恢复租赁房屋原状并腾出租赁房屋。
经查，潘某与魏某所签房屋租赁合同中未约定电费及房租的具体交纳时间及方法。其中，第六条第三款规定，乙方（即潘某，下同）有下列行为之一的，甲方（即魏某，下同）有权解除合同，收回房屋。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）拖欠房租累计三个月以上……。第八条规定，租赁期间，甲方违反合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金；乙方有违法事宜的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的20%向向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；乙方拒不交纳房租的，甲方有权终止合同。
庭审中，针对被告魏某的反诉原告潘某辩称，因其当时在装修所租房屋中用电量大，魏某口头让他承担全部电费时他同意了，但并未对其正常经营生意后的电费作出协商；原告在所租房屋内打膨胀螺丝没有影响房屋的整体结构。原告积极交房租，被告为不让原告续租而故意拒绝接受。被告要求终止合同的法定条件不成立，其单方终止合同，应赔偿原告损失并支付违约金。
法院经审理认为，房屋租赁合同依法成立后，即受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。该案中，原被告间所签房屋租赁合同，并不违反国家的相关法律规定，应属有效合同。原被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。然而，被告魏某却因故对原告潘某交纳的房租不予接受，且让原告搬出所租房屋，且其行为已经违反了双方所签合同的约定，当属违约行为，故对原告所提判令被告支付违约金的诉讼请求，法院予以支持；关于违约金的实际数额问题，法院认为，根据双方所签房屋租赁合同第八条之约定，被告魏某应支付的违约金数额为3840元（4800元/年×4年×20%）。原告所诉让被告赔偿其1万元损失的请求，因未提交充分证据证明，法院不予支持。
被告魏某所诉解除双方合同关系，判令原告潘某支付违约金，恢复租赁房屋原状并腾出租赁房屋的反诉请求，因未向法院提交充分证据证明原告存在违约行为，且其所提解除双方合同关系的请求既不符合双方约定的解除条件，也不存在法定的解除情形，故对其上述反诉请求，法院不予支持。对于被告所提请求判令原告支付2011年12月31日至实际腾出房屋期间租金的反诉请求，考虑到原告在2011年12月31日至2012年4月26日期间确实未交纳房租，且未将涉案房屋交由被告实际占有、使用、收益，故原告应向被告支付此期间的房屋租金；关于具体租金数额问题，法院认为以支付4个月，每月租金按400元计算为宜。因原告于2012年4月26日已向法院提起诉讼，在诉讼期间，原、被告双方均未实际对涉案房屋占有、使用、收益，故法院认为自2012年4月27日起，以原告不再向被告支付涉案房屋租金为宜。关于原、被告所争执的电费交纳问题，因双方所签房屋租赁合同中并未对此作出约定，亦未提交充分证据证明双方间对此有过补充协议等情况，故对该部分事实，法院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关司法解释之规定，遂依法作出上述判决。
