【案情介绍】
杜先生2005年购买了一处商业办公用房，购买后随即与上海中汉投资管理有限公司签订《委托经营合同》一份，约定杜先生将自行购买的该处商铺委托中汉公司经营管理，期限为10年，中汉公司在委托经营期间保证杜先生自2005年5月18日至2010年5月17日期间每年获得金额为80000元租金，2010年5月18日至2015年5月17日期间每年获得金额为90000元租金。中汉公司每三个月向杜先生支付一次收益，支付时间为第二个月的15日，签约后中汉公司截止到2010年5月17日都能按时支付上述费用，自2010年5月18日起，中汉公司称原来承租的客户到期后不愿意续租，而且至今也没有将该商铺出租出去，因此认为自己并无过错无需支付租金，而杜先生则以合同有约定为由要求继续履行。双方协商未果诉至法院。
法庭上杜先生称依据双方的约定自2010年5月18日到2011年5月17日，已经有一年的租金90000元未付，因此应该承担支付责任。
中汉公司辩称：双方是委托经营关系，并非租赁关系，中汉仅仅是代替杜先生出租，对于出租不成的法律后果应该由杜先生自行承担，因此不同意支付上述费用。
【法院判决】
法院经过审理认为双方签订的委托经营协议合法有效，中汉公司理应承担支付租金的义务。
【律师评析】
对于售后包租的案件而言，本案的情况很多人都会遇到过，本案的关键问题是对于《委托经营合同》的性质认定问题。
从字面意思理解，好像对中汉公司有利，因为委托经营的意思是产权人委托经营公司进行代管，包括代为出租，代为收取租金，代为签订租赁合同，代为维修等等，但是这都是代替产权人从事的法律行为，根据《合同法》的规定，委托合同中受托人从事法律行为的的后果应该由委托人承担，因此中汉公司辩称自己仅仅是受托人对于，无法出租的法律后果应该由产权人自己承担。
但是需要特别说明的是，看一个合同的法律性质不能仅仅看合同的名称，更应该看合同的实质约定，在本案中双方合同中约定了固定的租金回报率，约定了固定支付租金的时间，这与委托经营合同是不相符合的，也就是活本案中双方签订后，由中汉公司承担房屋出租中的盈利和亏损，因此杜先生与中汉公司签订的委托经营合同实际上就是一个租赁合同，那么承租人当然要按照合同约定支付租金，因此本案中法院做出了上述判决。
