房产中介想尽办法试图撮合上下家达成合意，却还是以失败告终，眼看别人居间成功，就以客户“跳单”为由，诉请中介费。一份经过公证的电子邮件往来，却让房产中介希望破灭。日前，上海市第二中级人民法院对这起发生在中介公司和它的法国客户之间的居间合同纠纷作出了认定客户行为不属于“跳单”的终审判决。

    法国人席女士一直想在静安区买房子。去年夏天，她经德佑房产经纪公司的介绍，两次看了四方新城的一套房屋并分别签了两份《物业需求看房证明单》。在看房证明单中写着，席女士私下或通过其他第三方和德佑房产经纪公司曾介绍过的出售方签订买卖合同，应支付成交价的1%作为全额承办费。之后，席女士签了约定房价450万元，其中第二期房款315万元通过银行贷款支付，如贷款不足290万元，双方无偿解约等内容的《房地产买卖居间协议》。但该协议上并没有卖家和德佑房产经纪公司的签章。这一天，席女士还与德佑房产经纪公司签订了《佣金确认书》，并支付了意向金5万元。因最后没能通过德佑房产经纪公司与卖家达成协议，德佑房产经纪公司就将席女士支付的意向金还给了席女士。事后证明，德佑房产经纪公司对房屋的代理权并非独家代理。

    显然席女士对四方新城的这套房子非常中意，虽然没能在德佑房产经纪公司的撮合下“成交”，但她最终还是通过别的公司居间，以455万元的价格买下了这套房子。在购房合同中约定，席女士向银行申请贷款318.5万元付给卖家。为此，席女士向居间者付了1.5万元佣金。得到这一消息，德佑房产经纪公司带着有席女士签名的看房证明单等材料向法院提起了诉讼，要求席女士支付居间费用4.55万元。

    席女士的行为是否属于“跳单”？为了证明自己的观点，席女士拿出了与德佑房产经纪公司员工之间的电子邮件往来。在邮件中，席女士说，这套房子她最高预算455万，包含中介费在内。对方则说，希望席女士最好付5万元意向金，他们会尽力去跟卖家商谈。他们曾要求与卖家见面，但卖家认为价格太低，拒绝见面。然后，他们另外找别人充当客户，去看房子并借此告诉卖家找了很多客户看房子，但没人喜欢。他们也想让卖家知道席女士真的是一位好的客户。于是，席女士答复，会在最终的谈判中增加预算2至3万。之后对方回复房东可以接受455万的价格，但要一次性付款。对此，席女士表示不能接受。最终，对方表示，因为双方都不同意支付佣金，对他们而言没有任何利益。面对这些邮件，德佑房产经纪公司认为，该公司的员工与客户之间的交流不会使用私人邮箱，该公司不认可邮件内容的真实性。

    法院认为，德佑房产经纪公司的员工使用席女士所说的邮箱与席女士进行关于房屋买卖的交流是存在现实可能性的，同时结合相关公证的内容，可以认可双方邮件及其中内容的真实性。要认定“跳单”行为应满足三个条件：中介公司提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；委托人利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交以及委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。本案中，德佑房产经纪公司确实履行了积极磋商的义务。但通过双方往来的邮件可以确认，席女士与出售方在价格上确实未能通过德佑房产经纪公司的居间而达成一致，德佑房产经纪公司也没能通过自己的工作使得出售方同意席女士进行贷款。在德佑房产经纪公司进行居间的过程中，确实存在如席女士所说的找人冒充客户看房以达到砍价目的的行为，这让席女士丧失了对德佑房产经纪公司的基本信任。这些因素最终导致居间不成，而不是席女士为了少付佣金选择其他中介进行居间。在德佑房产经纪公司不具备独家代理权的前提下，席女士完全可以在居间不成之后，委托其他中介提供媒介服务。

    在认定席女士的行为并不属于“跳单”后，法院认为她并无支付佣金的义务。鉴于席女士自愿支付德佑房产经纪公司两次带领看房的劳务费1000元，法院予以许可。

    在德佑房产经纪公司不服一审判决向上海二中院提起上诉后，上海二中院根据席女士委托德佑房产经纪公司居间购买房屋并支付意向金，因德佑房产经纪公司未能居间成功，遂将意向金退还的事实终审维持了要求席女士向德佑房产经纪公司支付劳务费1000元的一审判决。