案情回放
双方约定20%违约金
去年6月7日，经某地产中介介绍，业主苏先生与买方梁先生签订了《房地产买卖合同》，将深圳市盐田区桐林花园某房屋以248.5万元卖予梁先生。
当时双方合同约定：买家梁先生于签约时支付定金2万元，3日内再支付定金3万元；业主苏先生于签约后30日内自筹资金完成赎楼，赎楼后3日内双方再签《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。
双方还特别约定，任何一方逾期履行义务超过10日，对方可解除合同并选择要求其按房屋转让成交价的20%支付违约金或承担定金罚则。
房价飙升双方闹上法庭
合同签订后，买家梁先生如约支付了5万元定金，并在银行监管了首期款25.5万元，取得了银行218万元的按揭承诺函。但是，由于房价突然飙升，苏先生却反悔了。梁先生一方在接受记者采访时表示，当时业主先是毁约不同意自行赎楼，在梁先生同意贷款为其赎楼后，又以梁先生贷款218万元超过八成、银行违规放贷为由试图阻止按揭贷款的发放。最后梁先生表示愿意一次性现金付款为其赎楼，但苏先生扔拒绝履行合同。
去年8月，在双方签订合同2个月后，苏先生以梁先生未支付首期款，无法履行合同为由，向法院提起诉讼，要求解除双方的房屋买卖关系，由梁先生赔付违约金48.7万元。
梁先生也不甘示弱，委托律师提起反诉。他向法院申请了估价，经评估，至反诉之日该房产价值已达324万多元，升值76万多元。于是，梁先生要求苏先生按房屋评估价和合同价差额支付违约金，并返还定金，合共81万元。
法院判决 业主赔偿近50万元违约金
法院经审理认为：双方于签订的《房地产买卖合同》合法有效，原被告双方均应依约履行合同义务，买方梁先生已经履行了首期款支付义务，业主苏先生的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。另一方面，苏先生的行为已构成根本违约，梁先生可据此解除合同，要求苏先生支付房屋转让价20%的违约金。
至于违约金的算法，法院认为，由于房价随市场处于波动状态，合同履行后可获得的利益难以确定，因此对梁先生要求按差额计算违约金的这一主张，法院不予支持。
法院判决原告苏先生向被告梁先生支付违约金49.7万元，并返还定金。
