借“新政”之名转嫁风险 买房人被判没收定金  

近日，上海一中院审理了一起借房贷调控新政之名、行转嫁风险之实的二手房买卖纠纷，驳回了买房人要求返还定金的诉请。

2010年4月11日，黄小姐看中了田先生位于本市浦东新区秋霞路的一套价值180万元的房屋，当天签订了《房地产买卖居间协议》，黄小姐向田先生支付了定金5万元。并约定双方于2010年4月26日前签订正式的房屋买卖合同。

4月24日，黄小姐发短信给田先生，称“正好碰到调控，我的贷款还存在不确定性”，询问田先生能否将房价优惠些，并称“对总价的违约，我肯定选择定金违约”。

到了4月26日房屋买卖合同签订之日，黄小姐称国务院4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》让自己的购房贷款可能不能获批，提出希望在买卖合同中增加“如果贷款不成不算违约”的条款，遭到田先生拒绝，双方未能签订买卖合同。黄小姐遂起诉要求田先生双倍返还定金共计10万元。

一审法院认为，《房地产买卖居间协议》中仅约定了买受人的贷款数额，对其不能获得该贷款数额的违约责任并没有规定。故最终未能签订正式买卖合同并不可归责于任何一方，据此判令田先生返还黄小姐定金5万元。

田先生不服一审判决并提出上诉，称《房地产买卖居间协议》签订后不久，国务院出台调控政策，黄小姐对房价产生下降预期，多次明确提出降价要求，而田先生不同意降价，到签约时黄小姐又要求增加和修改买卖合同中的条款，直接导致买卖合同无法达成。所以是黄小姐不愿意继续购买涉讼房屋，才导致买卖合同未能签订，故定金不应返还。

上海一中院审理后认为，黄小姐、田先生按照约定应于2010年4月26日前签订《上海市房地产买卖合同》，期间国务院出台房贷调控新政，确实会对一部分购房人带来贷款不足的风险，但付款是买受方的义务，黄小姐应当了解相关政策是否会对自己贷款造成影响，而黄小姐提出合同中增加“贷款不成不算违约”条款，是将交易风险转嫁给田先生，即一旦合同签订后，黄小姐贷款不成，合同无法继续履行，田先生将承受房价下降、交易量萎缩等可能导致出售困难的风险。

上海一中院还在审理中查明，黄小姐在田先生不同意她的要求后，未与田先生继续磋商，却在2010年5月24日另行购置了其他房屋，并获批公积金贷款60万元，而黄小姐在本案中所需贷款亦为公积金贷款且少于60万元，可见，黄小姐缺乏履约的诚意，且实际上黄小姐并未受到房贷调控新政的影响。造成未能签订买卖合同的责任在黄小姐，故其无权要求田先生返还定金，二审据此改判驳回黄小姐要求田先生返还定金的诉请。