【案情介绍】?xml:namespace>
刘菲一家2007年9月份动迁分配了两套拆迁安置房,获得拆迁安置房后,她把其中一套出售给了自己的一个朋友张媛,合同约定的主要内容包括1、房屋出售价格为50万;2、款清交房;3政策允许办理过户手续后的15日内办理产权过户手续;4、违约支付房价双倍的违约金。2007年8月21日张媛一次性支付了所有的50万元,然后刘菲将房屋钥匙交给了张媛,张媛随后装修入住至今。2008年5月刘菲取得了房屋的产权证,并将产权证交付给张媛保管。自2009年下半年开始,刘菲有意无意的流露出要反悔的意思,张媛非常着急,双方交涉很久未能达成一致,2010年11月,张媛得知房屋可以办理过户手续后,在此找到刘菲要求过户,刘菲称该房屋买卖合同是无效的,一方面是拆迁安置房不允许买卖,另一方面是签订买卖合同时没有产权证是违法的,所以要求张媛返还房屋,同时还称即便合同有效,只要自己愿意赔偿违约金也是可以的,目前房屋升值到140万左右,即便赔偿违约金也是合算的。得知这个情况后,张媛不清楚自己该怎么办,因此来电询问该如何保护自己的权利。
【法律解答】
实际上张女士遇到的问题较为普遍,拆迁安置房由于价格优惠受到很多人的青睐,但购买拆迁安置房有较大风险,容易造成法律纠纷,建议购买方要慎重。针对本案而言,我们认为张女士的权利还是能够获得保护的。
一、刘菲与张媛签订的房屋买卖协议有效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定,但是根据立法本意以及法院司法实践,这里的未取得产权证是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的,并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。而本案中并非如此,拆迁安置房是依法建造,依法交付使用的,只是由于办理手续的时间问题,暂时无法办理产权证,而不是违章建筑,没有办理办理产权证。
另外最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”该规定说明了,即便因为没有产权证有导致合同无效的可能,但是本案中刘菲在2008年已经取得了产权证,那么再以此为由主张合同无效时没有法律依据的。
二、原政策规定拆迁安置房五年内不得买卖是说该房屋在五年内不允许办理产权过户手续,而并非是不能签订房屋买卖合同。2010年10月27日上海市住房保障和房屋管理局,发布了《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》将上市期限调整为3年,并且允许从大产证办理和动迁协议签订作为起始时间算,大大加快了动迁安置房的上市时间,对于本案而言,争议的拆迁安置房按照新政策已经满足了交易的条件,可以办理过户手续。
三、刘菲无权以支付违约金为由拒绝履行产权过户义务。
《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。从该规定可以看出,刘菲违反合同约定的,张媛有权利选择要求刘菲继续履行合同义务,或者要求刘菲按照约定承担赔偿责任,选择权由守约方即张媛享有,而不是又违约方决定,如果张媛认为继续履行合同对自己有利,那么完全可以要求刘菲继续履行合同。