张成是一个个体工商业者,李志是某单位的职工,两人20多年前就相互认识,是无话不谈的好朋友。
2006年3月,李志所在单位组织团购房子,价格和市场价相比便宜很多,李志就购买了一套新房。李志买了新房子后,就不准备住原来的房子了,想对外出售。
2006年3月底的一天,李志和张成在一起吃饭聊天。席间,李志说起了要卖房子的事情。恰好张成最近考虑到自己的父母年事已高,想把他们从乡下接到城里来一起居住。但由于自己的房子面积太小,住在一起不方便,便想买套房子。听到李志想要卖房子,张成真是喜出望外。张成对李志说:“你的房子要卖就卖给我吧,正好我想把乡下的父母接到城里来和我们一起住,可是房子面积太小住不开,正想买套大一点儿的房子呢。你这房子卖给我正合适。”听张成这么说,李志毫不犹豫地答应了:“没问题,就冲你这么孝顺的份上,这房子我就卖给你了。”张成说:“不过,我现在还没攒够房钱,一下子拿不出全部的房款来。”李志说:“这个没问题,咱俩谁跟谁呀,你把房款分期付给我好了。”推杯换盏之间,两人就把买卖房子的事情谈妥了。
说办就办,第二天,张成和李志就签订了《房屋买卖协议书》,协议约定:李志将位于市中心的一套75平方米的房子卖给张成,价格为16.5万元。签订协议后10天之内,张成付房款10万元,余款6.5万元在办理房产过户手续时付清。在这款房屋买卖协议中,两人并没有约定具体的过户时间。协议签订后,张成按照约定在10天之内将首期购房款10万元交付了李志。
张成拿到房屋钥匙后,对房子进行了简单的装修,2006年5月1日,张成正式搬了进来。
转眼就到了2007年年底,入住已经快两年的张成攒够了剩余的6.5万元,便给李志打电话,想把房款付清并要求办理过户。李志说正在外地出差,等回来再说。
又过了一段时间,李志给张成打了个电话说现在房价涨得太快了,现在的那套房子已经又涨了近十万元,希望张成能看在朋友的份上,在原来的房款上再加上5万元算作补偿。张成觉得自己刚刚攒够余款,并且早已签订合同,当即回绝了李志的要求。
此后,张成多次要求李志履行协议办理过户手续,但李志却总是以各种理由予以推脱。
入住两年他人竟“过户”
一次次的推托,让张成感到不妙,到房管局一查,他吃惊地发现,李志竟瞒着他暗自将房子卖给了王女士!更让张成吃惊的是,李志和王女士已经办完了过户手续,房子已经登记在了王女士的名下,在法律上房子已经是王女士的了!
张成得知这样的结果,气不打一处来,没有想到多年的朋友竟这样欺骗他。无奈之下,2008年年底,张成向法院提起诉讼,要求李志履行买卖协议办理过户手续。法院受理此案后,依法追加王女士为第三人,于是就出现了开始的场面。
张成坚称李志恶意违约,要求履行协议办理过户。张成说:“被告一房两卖,太不守信用了!房价虽然上涨了,可是房子已经卖了,被告没有权力再涨价,更不能再次出卖。我从2006年把房子装修好后,一直住在里面。房子已经是我的了,仅是没有办理过户手续而已。”
而李志也是振振有词,“我和张成签订合同时,约定的是办理过户时候付清余款,现在张成都住了这么长时间了,一直拖着不过户不付余款,我的合同目的无法实现,我凭什么还卖给他。现在有人出高价钱,我有权再卖。”
第三人王女士更是一肚子的委屈,“我对原被告的交易并不知情,李志当时说张成是租赁户,原被告的纠纷与我无关。房子我已经付清了全部房款,我和李志之间的买卖是合法有效的,而且我已经办理了过户手续,房子是我的了。我是善意的第三人,不应承担任何责任,我要求张成立即把房子腾出来。”
“已入住”输给了“已过户”
经法院审理查明,王女士的确和李志签订了房屋买卖协议,王女士已经付清了全部房款26万元,并办理了过户手续。
2009年3月份,法院依法作出判决。法院认为,原、被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。根据本案查明的事实,被告与第三人签订的房屋买卖合同亦属当事人的真实意思表示,其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,亦为有效合同。针对涉案房产,原、被告虽签订房屋买卖合同在先,且被告已将该房屋交付给原告使用,但由于未能依法办理产权过户登记手续,原告并未取得房屋所有权,其对被告仅享有债权。而被告与第三人签订房屋买卖合同后,已按照国家法律规定办理了产权过户登记手续,第三人已依法取得涉案房产的所有权,根据不动产物权的公示、公信原则以及物权优先于债权的规定,该所有权应受法律保护。故原告的诉讼请求,本院依法予以驳回。原、被告之间房地产买卖合同的违约责任问题,原告可另循法律途径解决。据此,判决驳回原告张成的诉讼请求。
律师释法再次维权
败诉后的张成一脸茫然,明明是自己买房在先,并入住了这么长时间,原以为稳操胜券的官司却输了,房子竟然不是自己的。实在想不通的张成走进了律师事务所,寻求律师的帮助。
听完了张成的案情介绍,律师解释说,一房两卖现象,在房地产市场上不是个别现象,主要是房价上涨造成的,律师对应对一房两卖提出了建议:第一:签订合同后,应尽快到房管部门办理过户手续；第二:《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处理该不动产将不发生物权效力。依据该规定,买房人可申请预告登记,防止卖家再次卖房。
当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式,即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先行交付,已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；如果数买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。
原告的这次诉讼,如果要得到法院支持,必须具备的前提是:合同是合法有效的,合同有履行的可能。那么合同是否有效呢?原被告双方的合同,是双方真实意思的表示,不存在法律、行政法规规定的无效情形,是有效合同,法院也作出了合同为有效的认定。基于同样的理由,李志与王女士的合同也是有效的。
两份合同都是有效合同,但房屋只有一套,原告能否要求继续履行呢?房子应该归谁所有呢?我国《物权法》规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此,已经办理过户登记的,房屋归登记的产权人所有。李志与王女士签订的合同有效,又办理了过户登记,则房屋所有权已经转移至王女士名下,王女士属于法律意义上的善意第三人,其权利是受法律保护的。李志已经对房屋失去了所有权,没有向张成履行合同的可能了,故人民法院对原告诉讼请求不会支持。但这并不是说原告的权利就无法保护了,在目前情况下,张成可以再次起诉要求李志承担违约责任,赔偿损失。
听了律师的解释,张成恍然大悟,原来是因为自己没有及时付款办理过户手续以致引发纠纷,张成决定再次起诉,要求李志承担违约责任赔偿损失。目前,法院已经受理了张成的再次起诉。
(文中人物均为化名)
■记者手记
近年来,随着房价的不断攀升,二手房交易量也在不断增长。同时,房价涨幅过快也成了不少二手房买卖纠纷产生的根源。
其实,诚信是所有交易的基石。房价、物价有涨有跌,但是做人做事诚实守信的原则不能变。如果价格一发生变动,买方或者卖方就毁约,那么必定是一方利益受损,造成双方的利益纠纷。虽然道理谁都明白,可是在利益面前,仍然有不少人见利忘义。随着人们法律意识的提高,越来越多的人懂得了拿起法律武器维护自己的合法权益。最终,毁约的行为必将付出相应的代价,背信取利最终伤害的是自己。
