【案情回放】

    薛先生2012年5月份通过上海某知名中介公司看中一套二手房，总价180万元，但是薛先生名下已经有一套房屋了，购房时产权人娄小姐告知其，不符合购房资格，薛先生称自己会在过户前将原来的房屋出售掉，一方面支付首付，一方面也就不会限购了，双方于2012年6月份签订了买卖合同，约定8月份办理过户手续，然而自7月中旬开始薛先生就通过中介公司告知娄小姐称因家人反对，所以自己名下的房子无法出售，也就不符合购房资格，因此没有办法购买娄小姐的房屋，请求娄小姐将先期收取的30万元的首付款退还给薛先生，娄小姐坚决不同意，双方因此发生诉讼。

【律师评析】

    本案是一起因限购而引发的房产纠纷，随着房地产政策的日趋平稳，实际上很多房屋交易双方对于房产政策的把握已经比较准确，目前很多限购引发的纠纷，并不是因为政策的突然出台而引发的，此时限购纠纷是在交易开始时就已经知道了相应的房产政策，也就是明知限购而仍然购房的，对于此种纠纷的处理原则与签约后突然政策出台导致的纠纷又有不同处。

    签约后政策突然出台导致合同无法履行的，那么应该适用情势变更原则，因不可规则于双方的原因导致合同不能履行的，那么不能认定是购房人违约，因此购房人无需承担责任。但是签约时政策已经出台，购房人在明知有政策的情况下，认为自己可以通过出售房屋或者其他的方式是自己具备购房资格，而签订买卖合同，那么就应该对于最终无法达成承担相应的责任，在这种情况下，购房人一方实际上对于合同最终无法履行是富有过错的，因此其应该对自己的过错承担相应的责任。正如在本案中薛先生签订买卖合同时即知道自己被限购，但是其可以通过出售现有房屋的方式满足购房条件，但是其签约后怠于履行已有