为保证求购二手房合同履行，房屋买卖双方大多采用预付定金形式。但本市刘女士为小孩读书之需，经房产商居间相中市区万航渡路一处学区房，她不但支付了定金，还支付了部分房款，最终则因房产限购政策变化，无法具备再购房资格。但卖房人王先生夫妇归还了大部分房款，却不还最后5万元房款，声称该5万元系定金，应采用定金罚则不予归还。近日，上海静安法院对该5万元作出一审判决，由王先生夫妇归还刘女士购房款5万元。

刘女士名下在本市已有一处按份共有商品房和三处共有动迁安置房，年初刘女士考虑到子女读书之需，欲在本市购置一处学区房。在2011年2月23日，刘女士在某房产中介商门店看到涉案该学区房信息，遂与房产中间商签署了《居间合同》并支付1万元意向金。合同约定：刘女士向该中介商支付房屋承购意向金1万元，并委托中介商向出售方议价、承诺、代付定金；出售方同意出售并签收定金后，此意向金转为购房定金；定金数额不足部分，由刘女士在接到通知后三日内补足；议价成功后意向金转为定金，刘女士不得要求返还。

2011年2月24日，刘女士方还与中介商签订《合约【补充】、【变更】书》，对分期付款方式、金额作出了约定，“出售方签收后意向金转为定金。意向金转定金后，买卖双方均按约签订房地产买卖合同。任何一方不按约定条件签订买卖合同的，均应承担相应的法律责任。”

2011年2月28日，买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定上述房产转让价款为125万元，再次约定分期支付房款的时间、金额等。除了签约当日已支付定金5万元外，在合同签订后，刘女士又支付了购房款60万元。3月29日，买卖双方前去交易中心交付房屋契税时，刘女士再次支付卖家购房款10万元，双方办妥相关税费缴纳事项后，刘女士咨询得到口头答复，她不属于购房限制人员。但交易中心税务窗口正式受理《房屋状况查询告知单》几天后，交易中心工作人员电话告知刘女士，受房产限购政策内部调整，刘女士不再具备购买系争房屋资格。为此双方房屋买卖合同无法履行产权过户，2011年4月30日经双方一致确认合同解除。王先生夫妇归还刘女士前期支付的购房款70万元，而尚余5万元认为是定金，依据定金罚则不予返还。

2011年5月中旬，刘女士起诉称，经房产中介商居间支付了部分房款购买该争议房屋，谁知碰上房产限购政策调整，拆迁安置房计入购房者已有住房，根据自己现有房产状况，不再具备购买房屋资格，遂双方解除了合同，但王先生夫妇仅返还70万元房款，另有5万元未还，请求法院判令归还。刘女士还称，该合同不能实现不是自己的过错，是政府的限购行为所导致。

法庭上，王先生夫妇辩称双方签署的买卖合同有效，政府限购的行为在合同履行之前，刘女士声称的限购导致不能履行，不属合同约定和法律的免责事由，按照定金罚则5万元定金不予返还。

法院认为，涉案买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》合法有效，刘女士购买该房屋支付了5万元意向金，王先生夫妇收取意向金，该意向金转为定金。《上海市房地产买卖合同》签订后，刘女士依约两次支付王先生夫妇70万元购房款，而前期支付的5万元定金根据双方签订的房地产买卖合同约定，已抵作了购房款而不适用定金罚则限购规定。之后，双方又协商解除了合同，王先生夫妇理应返还刘女士已支付的购房款，遂法院判决王先生夫妇返还刘女士5万元。