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尚未取得所有权的房产中典型特殊房产的分割
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作者:上海律师事务所婚姻家庭律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

尚未取得所有权的房产中典型特殊房产的分割

 

(一)尚未取得所有权的房改房的分割

 

1.尚未取得所有权的房改房的主要情形

 

根据1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第20条的规定,职工购房可以一次付款,也可以分期付款。那么,在全部价款付清前,单位可能基于买卖行为所有权保留的约定,不向职工转移房屋所有权。如果公有住房的买卖合同上约定采分期付款方式,付清房款后办理产权证,那么,离婚时,可能出现房款未付清、尚未取得已购公有住房的所有权的情况。另外,即使房款已付清,也可能存在因各种原因尚未办理产权证的情况。购买公有住房,有标准价、成本价、市场价三种价格,以这三种价格购买的公有住房都可能出现因房款尚未付清或其他原因而尚未取得产权证的情况。

 

根据我国的实际情况,公有住房出售前,买方一直居住使用该公房,.那么,购买该公房后,买方即使没有取得产权证,但仍一直居住使用该房屋。

 

2.尚未取得所有权的房改房分割的司法实践。实践中,法院对尚未取得所有权的房改房的处理主要有两种方式:

 

(1)不处理产权归属,仅处理使用权。

 

因为《婚姻法司法解释(二)》第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议'的,可以另行向人民法院提起诉讼。”这种方式尽管以司法解释为根据,但可能导致一个严重的问题:获得使用权的一方一直居住使用该房,不去办理产权证,.因为办证需要交纳各种税费,可能一住就是十年甚至几十年,而另一方,.因为前夫或前妻一直不办理产权,便无法获得相当的补偿,没有条件另行购置房屋,其生活质量受到严重影响。

 

(2)对房屋所有权进行处理,将房屋判归一方所有,并由获得房屋的一方以购房款为标准补偿另一方。这种做法简单易行,并且没有搁置争议,但是对另一方来说却显失公平,因为一般情况下房屋购买价与房屋市场价之间相差数倍。

  

3.尚未取得所有权的房改房应该予以分割

 

从上述分析可见,现行的两种处理方式都不尽合理,能全面保护当事人的合法权益。笔者认为,此类房屋在付清房款并履行相关手续后,必然获得房屋所有权,因此,其与一般的尚未取得所有权的商品房不同,应该予以处理。

 

公有住房买卖不同于一般商品房买卖,公有住房的买卖是职工与其所在单位两个特定主体之间的交易,其优惠也是单位给予自己的职工的优惠,不会出现“一物二卖”的情况,合同所产生的债权必然转化为房屋所有权方即只要双方签订了公有住房买卖合同,并付清全款,买受人便必然获得该房的所有权或部分所有权,即使尚未付清全款,该房也不会出卖给他人,只要付清全款,该房屋便必然为买受人所有。因此,无论房款是否已付清,买受人在将来都必然取得该房屋的所有权或部分所有权。而对于必然取得房屋所有权的情形,根据《婚姻家庭司法解释实例释解》中的论述,是可以对所有权的归属、分割和补偿等问题予以处理的。该书指出:“对于购买商品房、经济适用房或者根据福利性政策购买共有房屋的已按照市场价、成本价支付了全部价款,根据法律亦可以办理房屋所有权转移登记手续而只是在离婚时没有办理的.,双方对房屋所有权归属和分割发生纠纷的问题。此种情况下,房屋所有权法律关系比较清晰,只是尚未完善权属登记手续,人民法院完全可以根据实际情况对该类房屋的所有权归属和分割、补偿等问题予以处理,而且此类情况在实际生活中发生的问题不突出,没有普遍性,无需以司法解释规定。

 

不过,该书中“对所有权进行处理”的提法并不妥当。因为所有权毕竟尚未取得,法院对尚未取得的所有权进行处理确实缺乏法律依据,亦不符合一般法理。其实,在必然取得房屋所有权的情况下,无论是否付清房款,都可以对债权进行处理,该债权是指房屋买卖合同中的买受人请求出卖人转移房屋所有权的权利。'

 

4.尚未取得所有权的房改房的分割办法

 

对于尚未取得所有权的房屋,可以按夫'妻共同债权进行处理。由于还未取得产权证,其上市交易也存在障碍,对于其价值,夫妻双方可能存在较大争议。笔者认为,仍应以市场价为标准确定补偿额,因为该共同债权必然实现,即必然取得该房屋的所有权,以市场价补偿既符合司法解释的规定又能平衡双方的经济利益。在对必然转化为所有权的债权具体进行处理时,应注意区分两种不同的情况:     .

 

(1) 房款已付清的,在双方均主张“房屋所有权”(将来的所有权,此时的债权)或仅一方主张时,适用《婚姻法司法解释(二)》第20条的规定,即由一方取得债权——将来请求卖方转移房屋所有权的权利,并由该方对另一方按照评估确定的该房所有权的市场价进行补偿。如果双方均不主张“房屋所有权”,由于房屋所有权事实上尚未取得,因此,不宜采取拍卖等方式处理,应留待取得该房所有权以后再行处理。

 

(2) 房款尚未付清的,尚未付清的房款作为夫妻共同债务处理,“房屋所有权”(将来的所有权,此时的债权)的处理同第一种情况。

 

(二)购房合同附劳动服务年限的房屋的分割

 

孔某(女)与郑某(男)原系夫妻关系。2002年郑某从单位分得住房一套。根据购房合同的约定,购房时郑某支付房款总价值(远低于市场价值)的一半,并且自购买该房后继续为单位服务5年,服务满5年的,单位进行产证过户,职工无需支付剩余的一半房款;不满5年的,须支付剩余的一半房款,并向单位支付总房价款的5%作为签订合同后居住使用房屋的费用。孔某、郑某认为此条件可以接受,遂签订了该合同。2005年,孔某和郑某离婚。.双方对该房的分割产生了争议。

 

双方的争议焦点为该房是否已经属于夫妻的共同财产,是否应当分割。郑某认为:该房不应分割,因为该房是单位分给自己的,并且现在产权证还登记在单位名下,所以这套房子实际上还没有成为夫妻共同财产。而孔某认为:根据婚姻法及相关司法解释,实际取得或者应当取得的相关财产,都应作为夫妻共同财产分割,并且参照高院司法解释关于知识产权收益是“实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益”的处理意见,就本案而言,郑某已经与单位签订合同,现在也已经入住了3年,所以该房属于已经明确可以取得的财产收益,只不过是2年后才能拿到产权证。

 

法院经审理认为,由于夫妻双方对该房尚未取得产权,并且取得产权的前提是郑某继续在原单位工作2年,原告主张参照类似财产的处理规定对房产进行分割缺乏可比性,因此,对原告的这一主张不予采纳。该房屋产权仍然属于单位,所以在本案中法院不予处理。®

 

笔者认为,该法院不予处理的判决是不合理的,最主要的理由是:因为一方长期坚持为单位效力才会有住房的福利待遇,而这背后隐含着配偶的家务劳动贡献。目前,法律和司法解释对这一问题没有进行专门规定。只有地方性的法院意见中有提到这类问题的处理。如《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》(2007年)第9条规定:“夫妻一方在婚后通过福利、单位补贴取得产权房,但同时与单位签有服务协议的,由于该方对此房的获得具有较大贡献,且其将来择业的自由会在服务期内受到限制,因此,夫妻离婚时,因服务期问题而导致房产权利受影响的事实尚未发生的,对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间,适当多分给签有服务期的一方。”即分割签有服务协议的房屋时,应考虑职工一方对取得该房的较大贡献,该方在服务期内择业自由所受的限制,并考虑尚存服务期的长短、夫妻关系存续的时间,适当多分给签有服务期的一方。

 

本案的情况在实践中具有一定代表性。随着房价的不断攀升,住房问题已成为很多家庭最重要最困难的问题,而人才过于频繁的流动问题亦困扰着用人单位,因此,用人单位为了留住人才往往采取附最低服务年限的房屋买卖合同的方式,将自有商品房以远低于市场价的优惠价格出卖给优秀人才。附最低劳动服务年限的房屋买卖合同在实践中主要有两种类型,下面分别述之。

 

1.只要付清房屋总价款,.即使未满最低服务年限仍可取得房屋所有权

 

(1)    此类购房合同的特点

 

这主要发生于职工已经为单位服务了一定年限的情况。上述案例即属这类,职工是在工作了一定年限以后与单位签订的附最低服务年限(该期限不包括已经工作的年限)的房屋买卖合同。此类合同的主要特点是:(1)房屋总价款远低于市场价值;(2)购房时,职工只需交纳总价款的一部分即可使用该房屋,但是单位保留所有权;(3)待最低服务年限届满后,职工可取得房屋所有权,并且无需交纳剩余房款;(4)如果未满最低服务年限对职工即终止了劳动合同,职工仍然可以获得房屋所有权,但是还应支付剩余房款以及取得所有权之前该房屋的使用费用。关于第四点,之所以未满最低工作年限,职工仍可取得房屋所有权,可以这样理解:总价款的优惠是对职工签订该房屋买卖合同以前付出的工作的福利优惠,因此,从签订该合同起,即使未满最低工作年限,只要交足了总价款,职工便可获得该房屋所有权;而尚未缴纳的剩余房款和房屋使用费是对签订该合同以后的最低服务年限的福利,如果签订合同后不能达到约定的最低服务年限,则丧失该部分福利,即职工需支付剩余房款和房屋使用费才能获得该房屋所有权,而如果达到最低服务年限,则可享受该部分福利,无需支付剩余房款和房屋使用费便可获得该房屋所有权。

 

(2)    对此类房屋上优惠的分析

 

分析该房屋,.其价款上存在多重优惠:(1)总价款远比市场价低;(2)如果服务期满,无需支付另一部分总价款。即以工作换得了远低于市场价的总价款,并获得部分总价款的免除。获得这些优惠的原因是职工在单位的工作,那么,可以将此优惠看作对职工的奖励或者其他福利,与工资奖金等性质相同,均为工作所得。

 

(3)    此类房屋的分割     .

 

①概述。签订合同、最低服务年限起算可能在婚前,也可能在婚后;部分购房款可能是职工个人婚前以个人婚前财产支付,也可能是婚后以共同财产支付,因此,是否认定为夫妻共同财产,需要分具体情况讨论。由于该房屋上的优惠与工资奖金等性质相同,因此,即使该房屋被认定为个人财产,也应将婚后所得优惠所对应的价款归人夫妻共同财产,该价款视为以夫妻共同财产对该房产的投资,并由夫妻分享该部分投资的增值收益。

 

②此类房屋在不同情况下的分割。如果购房款是以个人财产支付的,无论服务年限的起算是从婚前还是婚后,均应认定为职工一方的个人财产。但是应将夫妻关系存续期间所对应的优惠价款视为夫妻共同财产的投资,从而对非职工一方予以补偿,尤其是法官要注意非职工一方的家务劳动贡献。

 

如果签订合同是在婚后,购房款也是以夫妻共同财产支付,则应认定为共同财产。笔者认为将其认定为共同财产,最大的意义即在于保障非职工一方的住房权益,而且此时存在这种认定的可行性,因为即使职工不满而离职,非职工一方也可取得该房所有权,因为合同约定离职仍可获得房屋所有权,只要将剩余房款付清即可。但是,由于尚未满最低服务年限,应根据夫妻关系存续期间、职工所需工作的总年限及剩余年限等因素合理确定补偿。.由于是在必然取得所有权的情况下讨论,因此,可以判给职工一方或者非职工一方。但是应考虑职工一方的贡献以及择业自由所受的限制而适当予以多分。

 

需要注意的是:如果判给非职工一方,可能导致职工一方不满,从而出现提前辞职以及办理产权的障碍等问题,那样对双方都可能造成损失。因此,法院在作出将该房屋判归非职工一方时的决定时,需要非常谨慎,只有在确实有必要保障非职工一方的住房权益时,才能作出那样的决定。

 

2.未满最低服务年限则不能取得房屋所有权-

 

(1)对此类购房合同特殊性的分析:        '

 

无论是新进单位的职工还是已经服务一定年限的职工,都可能签订这类合同。这类合同多数特点与前述合同相同,只是在未满最低服务年限时的约定不同:如果未满最低服务年限职工即终止了劳动合同,单位可不将该房屋所有权转移给职工,职工不仅不能获得该房屋的所有权,还应支付使用该房屋的费用。

 

此类购房合同属于附条件合同。所谓附条件合同,是指当事人约定,将一定条件的成就或不成就作为合同效力是否发生或消灭的依据。所谓的“条件”需满足几个条件:①必须是当事人约定的,而不能是法定的;②必须是尚未发生;③将来是否发生尚不能确定;④与合同目的或内容不相矛盾,且是合法的。该类合同中,“最低服务年限的要求”对于是否取得房屋所有权来说,即是条件”。因此,以最低服务年限为条件的购房合同属于附条件合同,且是附生效条件的合同。

 

(2)对此类房屋的处理,不宜处理所有权,而应处理使用权

 

该购房合同是附生效条件的合同,那么条件是否成就,影响着当事人能否取得产权。如果夫妻双方于最低服务年限届满前离婚,此时,条件还未成就,产权证无法取得,而且,离婚后条件是否成就仍不能确定,因此,是否能够取得产权处于未知状态。因此,离婚时,该房产仍属于单位所有,未来职工也不一定能取得产权,故离婚时该房产不应作为共同财产分割,而应严格遵守《婚姻法司法解释(二)》第21条的规定,仅对房屋的使用权进行判决,当事人就该房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

 

虽然不对房屋所有权进行判决,但仍要对该房屋的居住使用做出处理。在判决使用权时,一般判归职工一方为宜,仅在单位和职工一方均同意的情况下,才能判给非职工一方。首先,应征求单位的意见,单位是所有权人,其有权决定将该房交给谁使用,一般说来,为了留住职工,单位会继续将该房交给职工一方使用。其次,如果判给非职工一方,职工一方可能因不满此判决结果而轻率地违反与单位之间的附服务期限的购房合同,因此,将损害夫妻双方及单位的利益。现在,房屋价值增值很大,如果职工违约而失去获得该房所有权的权利,那么,夫妻双方;都将不能获得该房的所有权,获得房屋使用权的一方不能继续居住使用,未获得房屋使用权的一方所获补偿也将大大降低。而单位的最大利益是职工为其服务而创造价值,如果职工辞职,可能带来比房屋价值更大的损失。而且此种情况下,未来取得房屋所有权的关键在于职工一方,需要职工一方为单位服务满最低年限,这也是与必然取得所有权且将房屋认定为共同所有的情况最大的不同,在后者,如果将必然取得的房屋所有权判归非职工一方,也不会造成太大损失,因为即使职工离开单位,非职工只需交付剩余房款及房屋使用费即可取得房屋所有权。

 

综上,对于附最低工作年限的房屋买卖合同.,首先应根据该合同的内容,判断是否必然取得房屋所有权。然后再根据判定结果,按照上述方法进行分割。

 

()尚未取得产权证的一般商品房的分割

 

购房人从开发商处购买的新开发的商品房或者从其他私有房屋的所有人处购买的二手房,都属于一般商品房。此类房产可能因购房人怠于申请产权登记或者因出卖方的原因而无法申请产权登记。由于此类房产买受人的权利由债权转化为物权具有不确定性,即使付清全款(包括采用按揭方式),即使已经交付房屋,在未办理过户手续前,都可能出现“一物二卖”,那么买受人是否能实际取得房屋所有权,是不确定的。因此,笔者认为应适用《婚姻法司法解释(二)》第21条的规定,法院不宜对该房所有权进行处理。如果尚未交付使用,可以就购房合同项下的债权债务.进行处理;如果已经交付使用的,可以就购房合同项下的债权债务和房屋使用权进行处理。

 

 

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