最近《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法》解释三)颁布，其中有关房产权属的认定改变了之前的一些规定，司法解释有关这些民事实体法律关系的规定改变了人们的传统观念，各地登记机构纷纷出现了“夫妻房产证加名热”的现象。在此，笔者结合相关条文谈谈《婚姻法》解释三对房产登记的影响。

　　一、夫妻共同财产的认定

　　1.父母赠与其子女房产的归属

　　根据此前《婚姻法》及相关解释的规定，婚姻关系存续期间，父母赠与其子女的财产，除明确在赠与合同中表明只归夫或妻一方所有的外，都视为夫妻共同财产。不过，按照《婚姻法》解释三第7条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产;由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　《婚姻法》解释三如此规定，更多的是在探究物权登记背后的真实原因，避免物权刚性登记行为对当事人利益的损害，由于房屋的价值较大，父母往往会倾其所有为子女购房，如果子女离婚时一概将其认定为夫妻共同财产，势必违背了父母当时为子女购房行为的初衷，也侵害了出资购房父母的利益。《婚姻法》解释三如此规定，揭开物权登记面纱的表象，直指物权登记的动因，便于司法实践统一尺度，也利于保护婚姻双方及其父母的权益，可资赞同。但是，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，如果产权登记在夫妻双方名下的，应视为对夫妻双方的赠与，该不动产应认定为夫妻双方的共同财产。

　　2.一方婚前贷款购买房产的归属

　　首先，一方婚前全额付清房款，并在婚前完成房屋权属登记的，此房屋应属一方婚前的个人财产，此无争议。但是，一方婚前全额付清房款，在婚后完成权属登记的，如果严采登记要件主义，将该房屋认定为夫妻共同财产，离婚时对方可分得一半，则对付清全款的一方必然不公，毕竟房屋的对价其已全额付清，登记仅仅是补办而已。而且，登记行为何时发生，还有赖于开发商的配合，并非一方当事人所能为之。此种情形下，将房屋认定为付清全款一方的个人财产，较为公允。

　　其次，关于婚前一方按揭房屋的归属，《婚姻法》解释三作了较大的改动，第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。关于此条，有以下几个问题需要明确：

　　第一，一方婚前付清首付款，剩余款项向银行按揭，但在婚前完成房屋权属登记，而后双方结婚，并共付按揭款的，应当认定为一方婚前的个人财产。一方面房屋物权登记时间完成于婚前，另一方面，此房屋的对价实际上在双方结婚前已由贷款银行一次性付清，所谓的按揭分期付款，仅仅是购房者对银行而言的。实际上，在购房人付清首付款后，办完按揭时，贷款银行已经替购房者一次性付清了该房屋所有剩余款项，按揭分期付款仅针对贷款银行而言，对开发商而言，是一次性收到款项的，因此，无论从房屋物权变动时间，还是从房屋对价取得时间来看，此种情形下，都应将房屋认定为一方婚前的个人财产，至于另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分，可作债务处理，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　第二，一方婚前付清首付款。剩余款项向银行按揭，婚后双方共付按揭款并完成房屋权属登记，如果权属登记于付清首付款一方名下的，也应当认定该房屋为产权登记一方名下的个人财产，法理同上。虽然房屋物权登记于婚后，由于是按揭付款，房屋的对价其实已在婚前付清，将其认定为一方个人财产，较为公平。同样，另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。在以往的司法实践中，此种情况，法院通常将房屋认定为夫妻双方的共同财产，《婚姻法》解释三对此进行了明确，有利于司法实践评判标准的统一。

　　最后，无论是婚前一方付清房屋全款，还是一方婚前付清首付款，而后用夫妻共同财产还贷的，如果房屋物权登记于夫妻双方名下的，应当将其认定为夫妻双方的共同财产。此种情形，通常是婚前一方签订房屋买卖合同，而权属登记时却出现了另一方配偶的名字。显然，在申请房屋权属登记时，夫妻双方是共同申请登记的，表明此房屋的归属是经夫妻双方同意而为之，遵从约定优先、意思自治原则。此种情形，将房屋认定为夫妻双方的共同财产更具正义。《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

　　二、询问共有人与权属登记

　　笔者前面对《婚姻法》解释三的分析，实际上是站在法官的角度，对房产物权登记的基础民事法律关系的实质审查。但作为从事房产登记的工作人员，在办理房产权属登记时，不必做此要求，正如笔者在以前的论述中多次强调的，房产登记具有要件化、程序化属性，作为房产登记的工作人员，不能迳行代替法官去实质审查房产登记背后的民事实体法律关系。以夫妻共同财产判断为例，当前很多城市的登记机构要求当事人提供婚姻证明以核实登记房产是否属夫妻共同财产，但从法理上分析，夫妻共同财产的判断属民事实体法律关系，它属于法院民事审判权的范畴，属于司法权而非行政权，因此，作为登记机构的行政机关无此义务予以审查。不动产登记簿的记载是一种权利推定，但此非权利事实本身，登记簿的记载是通过收取的要件和登记程序拟制出来的结果，登记机构工作人员只要尽到了审慎合理的审查义务，在要件齐备和程序完善下的登记结果即推定是正确的权利。登记机构工作人员切不可为了穷究登记的真实性，而自行增加登记要件，从而为难申请人。

　　按照《房屋登记办法》第18条规定，房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋，并未要求登记机构在当事人申请登记时审核当事人的婚姻关系，登记机构承担的是询问共有人之责，而非迳行审核婚姻关系之责。因此，在适用该条时，需明确以下几点：

　　第一，申请人回答无共有人，即将房产登记为申请人单独所有，其可单独处分之，但是，如果既有的权属档案资料中已明确申请人具有婚姻关系的，则申请人的声称无共有人的表示与既有的权属档案资料存有冲突。此种情形，需要申请人及其配偶到场作出房产归属的表示，登记机构切不可依申请人单方的表示而将其登记为单独所有，否则将承担疏于审查之责。

　　第二，申请人回答无共有人，登记机构已在登记簿上做出单独所有的记载，事后证明，申请人在申请登记时已有婚姻关系，申请人是故意欺骗登记机构而单方作出虚假表示，如果事后夫妻双方愿意将房产登记为共同所有的，登记机构按更正登记办理。因为，夫妻存续期间取得的房产原则属于共同财产，但双方当事人也可以约定为夫或妻一方的个人财产，不过，此约定需要双方的表态，仅仅一方声明无共有人是无效的。因此，如果在申请登记时，夫妻双方在登记机构都作出表示，愿意将房产登记为一方单独所有，事后，另一方要求增加为共有人的，则按转移登记办理。

　　第三，申请人回答有共有人，按《房屋登记办法》第13条的规定，共有房屋应由共有人共同申请登记，故当事人需提供共有关系证明，共有关系类型较多，但《房屋登记办法》第18条所指共有系指夫妻共有，如果申请人提供婚姻关系证明申请登记房屋时间在夫妻存续期间，需要夫妻双方前来共同申请，即便先前的合同受让主体仅为夫或妻一方，不动产登记簿也应登记为夫妻双方共有，从而将隐名共有人显名化。如果申请人之间并无夫妻关系，但一方申请人回答有共有人的，登记机构不能将另一方当事人直接记载于登记簿，因为这会造成登记记载与原因证明文件合同当事人主体的不一致。

　　《婚姻法》解释三有关“婚姻关系存续期间，父母赠与其子女的房产归属子女一方单独所有”、“一方婚前贷款购买的房产，产权登记于首付款支付方名下的，离婚时归该方单独所有”的有关规定，在民事实体法律关系上改变了以前的规定。但这样的改变实际上对房产登记影响并不大，这些规定，实际上是当事人之间出现争议时，法院据此审理案件的依据，而非房产登记的依据，笔者试举例析之。

　　第一，当事人申请房产登记时已经结婚，当事人及其父母都到场表示此房产是父母出资购买，要求将房产登记为其一方单独所有，这显然是不行的。登记机构既无从判断当事人及其父母表态的真实性，而且正如前文阐述的，登记机构也无义务对此予以审查，登记机构所能做的，仍是询问申请人有无共有人，并根据申请人的回答，进行相应的登记。

　　第二，当事人已在婚前付清全款，或是婚前贷款买房，并提供这些凭证，要求将房产登记于其单独所有，登记机构也不可依此办理，道理同上，民事实体法律关系的判断超越了登记机构的审查职责，登记机构所能为的，仍是询问申请人有无共有人，并进行相应的登记。

　　三、契税征缴与权属登记

　　《婚姻法》解释三有关婚姻关系存续期间房产权属的新规定，在社会上引起了强烈反响，很多城市出现了夫妻房产加名热，那么夫妻房产加名究竟按何种登记类型办理，是否征税，各地登记机构操作不尽一致，特别是2011年8月31日财政部与国家税务总局联合下发《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》 (财税[2011]82号)，其规定，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。很多城市的房产登记机构在办理此种情形时，按何种登记类型办理，较为茫然。

　　如果房产属于一方婚前的个人财产或是在夫妻存续期间双方已明确表示为一方个人单独所有的，现双方要求增加另一方为共有人的，由于房屋的权属主体己发生了变化，即由以前一方单独所有变为夫妻双方共有，登记机构应当按转移登记办理。而且从法理而言，也应征收另一方所获产权份额相对应的契税，根据《契税暂行条例》规定，房屋买卖、赠与、交换等房屋权属发生转移时需要向产权取得方征收契税。因此，这种情形下的夫妻房产加名征收契税是有法可依的，但财政部与国家税务总局下发的上述通知却明确免征契税，即便如此，登记机构仍应按转移登记办理。一方面，登记类型的界定与税收并无必然关联，以转移登记和变更登记为例，转移登记涉及标的物权属主体发生变动，而变更登记仅仅是标的物坐落、面积等客体信息发生变动，而标的物的权属主体并不发生变动，可见，登记类型的判定与税的收取并无联系。另一方面，此次下发的通知，明显带有对《婚姻法》解释三新规应景而作之嫌，其目的是统一认识，消除纷争，而且免征并非不征，免征往往是基于某些特殊情况所作的暂时考虑，它也可能理解为暂不征而已。

　　当然，财政部与国家税务总局的上述规定，或许可从另外一个角度考量。我们通常理解的征税主要是针对整套房产的转移而言，上述情形下夫妻之间的加名行为，虽然房屋权属的主体的确发生了变动，但权属主体之间存有夫妻关系，它与整套房屋转售他人的谋利行为显有区别。同一套房屋，一方在购买时已经征收过一次契税，现仅仅是将配偶一方的名字加上，房屋并非实际整体再次转移，如果再行征收转移部分产权的契税，给人一种双重征税的嫌疑。