在现实生活中，共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。尤其突出的是在夫妻关系存续期间，夫妻共有房屋常常仅登记在一方名下。此时，就会造成登记簿记载的物权状况与实际情况不符，由此引发种种纠纷。因此，登记机构在办理房屋登记时是否需要审核有无潜在的（隐形的）共有人，一直存在较大的争议。

　　夫妻房产应实名办理共有产权

　　对此,南京市房产管理局产权市场处有关负责人表示，新的《房屋登记办法》已于7月1日生效。市民应注意：夫妻房产应办理共有产权实名登记。

　　长期以来，在办理房屋权属登记和房产交易时，夫妻共有房产习惯登记在一方名下。新的《房屋登记办法》规定，共有房屋应当由共有人共同申请登记；如果房产只登记在一方名下，则不视为共有财产，产权人可单方行使处置权（房改房除外），登记机关无需再考虑“隐性共有人”问题。“为保护自己的利益，房产所有人的配偶作为‘隐形产权人’应实名化，夫妻应实行共有产权实名登记，办理共有产权登记。”这位负责人说。

　　专家认为，登记机关无需考虑“隐性共有人”

　　据了解，在《房屋登记办法》起草过程中，多数专家认为，按照《权属登记管理办法》第十一条第四款：“共有的房屋，由共有人共同申请”，凡属共有的房屋，当事人应当按实际的权利状态申报产权，这是权利人自己应尽的义务。尤其是在《物权法》确立了登记生效原则和善意取得制度后，登记本身作为不动产物权变动的公示手段，具有公信力，应当保护以该公示信息进行交易行为的善意第三人的合法权益，否则房屋登记制度将失去其应有的功能，并可能使整个房屋交易秩序陷入混乱。

　　因此，《办法》实施后，如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机构不应对此承担责任。从目前的司法实践来看，多数法院也认为，在这种情况下，对于信赖房屋登记簿的第三人来说，登记簿未记载权利的一方是不能以其享有共有权为由主张登记簿上记载的权利人所做出的处分行为无效的。

　　例如，以丈夫一方名义登记的房屋由丈夫出卖后，妻子一方是不能以其为房屋共有人为由要求法院宣布撤销善意第三人的房屋所有权的。而对于实际共有人因此受到的损失，只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。