【案例简介】

 三年前，某村村民汪某有意将自家的一套老宅出售。同村的刘某在外经商，已是非农业户口，但很想在村里买一套房子用来养老，于是他出高价买下了汪某的这座老宅。刘某随后因生意资金紧缺，又将刚买下不久的老宅加价卖给了同村农民吕某。

 汪某和吕某素来不和，不愿吕某买走老宅，于是找刘某提出自己退钱、刘某退房的要求，遭到刘某拒绝。于是汪某提起诉讼，称将农村宅基地卖给非农业户口人员，本身就是无效的，因此双方的买卖合同也属于无效，刘某应该返还房屋。

 【律师说法】

 上述案例涉及到与农村宅基地、房屋买卖有关的法律问题。目前，我国还没有系统的、专门的关于农村宅基地的系统立法，有关宅基地使用权的规定散见于宪法、土地管理法、担保法、物权法及相关的政策性文件中。我国《宪法》规定，宅基地属于集体所有；《土地管理法》规定，宅基地使用权属于集体所有。以上规定明确了宅基地属于集体所有财产。

 根据《国土地管理法》，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

 农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。宅基地使用权属于集体所有,自然也得遵守上述法律。

 1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中也规定：农村的住宅不得向城镇居民出售。此外,2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》又强调：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

 通过以上规定可以看出，现行法律确定宅基地使用主体仅限于农民，无论宅基地及建于其上的房屋均不得向外转让。即便是农民之间的房屋买卖,《中华人民共和国土地管理法》也规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，从而严格执行“一户一宅”原则。

 另外，相关的法律规定还有：《担保法》规定：宅基地的使用权不得抵押。《物权法》规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。

 【律师评析】

 根据现有的法律规定，宅基地不能在集体外流转。因此，对于汪某与刘某签订的房屋买卖合同，可以认定为无效。

 但本案中还涉及第三人吕某。刘某是在实际购得、占有房屋以后，再将房屋卖与吕某的。汪某、刘某二人的合同是否有效，并不影响该集体经济组织成员吕某享有分配或买卖宅基地的资格。就是说，如果吕某已经获得宅基地使用权的登记证书，那么谁也无权以汪某与刘某的买卖合同无效来对抗公示的第三人吕某。如果吕某还没有取得宅基地使用权登记证书，也只能由刘某来主张合同无效并由刘某承担主要责任，汪某无权直接对吕某提出权利要求。

 汪某是在出卖房屋后又以出售房屋违法为由主张合同无效，因此汪某应对合同无效承担主要责任。所以,对于刘某相关利益损失的赔偿，应当从汪某因土地升值或拆迁、补偿所获利益，刘某因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等因素全面考虑、予以确定。

 如今，随着农村经济发展，农村人口流动增加，农村房屋买卖现象也逐渐增多。上海房地产律师提醒农民朋友，有打算买房、卖房的，一定要注意农村宅基地买卖合同中存在的风险。