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预告登记,断了一房多售后路
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作者:上海律师事务所房地产律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

    【案例简介】

 

     王某经中介介绍,约定购买赵某商品房一套,双方很快签订了二手房买卖合同。考虑到办理二手房过户的税收费用问题,王某付清房款后,赵某将房产证与房屋交付给王某,过户未及时办理。而后,赵某又将该房屋出售给刘某,并协助刘某办理了过户手续。刘某要求王某限期腾房。因协商不成,刘某起诉到法院,要求王某限期腾房。法院最终支持了刘某的要求,判令王某限期腾房。

 

     【律师解答】

 

     该案涉案涉及商品房(不动产)物权的变更、转让和取得的法律问题。

 

     按照法律规定,商品房物权的变更、转让,应当依法办理过户登记手续,未办理过户登记的,不发生物权变动的效力,不能对抗第三人。在本案中,王某虽然拿到商品房的原产权证并已实际占有使用商品房,但因未能将房产证过户到自己名下,因此并未取得该商品房的物权,而刘某签订合同后,按照法律规定办理了过户登记手续,依法取得该商品房的物权,其要求王某限期腾房系依法行使自己的权利,理应得到法院的支持,王某的损失只能向赵某去主张。

 

     《物权法》颁布前后对比:颁布前,预防一房多卖除依法尽早办理过户外,并没有其他行之有效的手段,特别是卖房人具有诈骗预谋的一房多卖。颁布后,《物权法》确立了房屋等不动产买卖的预告登记制度,从而为买房人避免此类法律风险提供了法律依据。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”当事人签订房屋买卖合同后,如因种种原因暂不能办理过户登记手续,可以依照上述规定向登记机构申请预告登记,这样即使未能办理过户登记手续,也可以防止卖房人一房多卖现象,从而依法保护自己的合法权益。

 

 

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