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购房人巧用法律“逼和”开发商
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作者:上海律师事务所房地产律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

   蒋军是个30出头的年轻人,就在今年4月南京房价“冲顶”的非常时期,他“抢”到手一处地段更好、价格更高的房子。417日,蒋军与开发商签订了《商品房认购书》,并按约定缴纳了5万元定金,这套商品房总面积142平方米,总房价290余万元。按认购书约定,蒋军应在7日内与卖方签订《商品房预售合同》。然而,就在蒋军与开发商签下认购书的两天后,即419日,国务院颁布了房产“新政”。蒋军面临着贷款和首付比率的政策调整,房子要还是不要,蒋军左右为难。他知道,开发商不会轻意退还已经交付的5万元定金。

    

    向开发商提出完善合同要求

 

    422日,蒋军找到开发商,提出要在开发商提供的格式合同上增加己方的五点主张,即:将当初公开宣传的设立两所中小学名校的分校写进合同;确保所交付的购房面积不能达到或超过144平方米界线,否则由此产生的税费由卖房方承担;希望按国家政策规定允许办理公积金贷款;房屋交付时相关配套应达到交付标准并与房屋同期交付,如果逾期应视同延期交房,并按照总房款万分之五/日支付赔偿金;由于国家住房信贷政策发生重大调整,相关细则还未完全明确,如果因此无法获得贷款或无法获得足额贷款,双方可以解除合同,并提出于解除合同7日内,无息退还买房定金、诚意金及首付款。

 

    由于上述五条中的部分要求击中了开发商的“软肋”,有关人员过目后作不了主,经层层请示,开发商最终回绝了蒋军的要求,理由是“国内无先例,我们不可能把每个买房人的要求一一写进合同里。”

 

    “拉锯战”在签约期里进行

 

    两次交涉无果,7天签订预售合同的期限也已届满,在合理要求得不到解决的情况下,蒋军决定以特快专递的形式,向开发商发书面函,要求对方必须针对自己提出的五点要求给予答复。426日,开发商给蒋军发来书面告知函,答应蒋军的合同签订可顺延3天,但同时告知,若3天后仍不按认购书约定前往签署商品房预售合同,则视为自动放弃认购权,所支付的认购定金将分文不退。

 

    蒋军说:“开发商的承诺为什么就不能落实在合同里?购房人为什么就得永远听开发商的?”

 

    蒋军收到开发商回函的次日,他立即又给开发商致函,提出了不能接受的理由:格式合同条款中存在有悖《合同法》的不公正条款;对订购书的法律效力存在质疑等。蒋军一方面与开发商争取权益,同时作着与开发商打官司的准备,他将与卖方有关人员的交涉通话均作了录音,书面证据也全部准备到位。

 

    揪住开发商的“软肋”

    

    时间一天天过去,开发商既不接受蒋军的五点主张,也不同意退还定金,于是,蒋军决定聘请律师通过法院判决解决问题,将开发商告上了南京市鼓楼区法院。524日,法院受理了该案。

 

    被告方在获悉蒋军起诉后,也觉得蒋军确实“不是一般的”购房人,确实抓住了开发商的“软肋”。“全国所有的开发商目前使用的基本上都是格式合同,这一点几乎所有的购房人都是清楚的,开发商也知道这里暗藏玄机,但这些年来,从没有购房人利用这一点为自己维权的。”一位房地产开发业内人士说。

 

    不战而胜开发商主动调解

 

    作为“新政”出台后江苏省范围内首例案件,自然引起当地媒体的关注,65日,南京的几家都市报同时刊发了鼓楼区法院受理这一案件的消息,媒体关注此案的关键点在于:无论最终判决结果如何,此案都具有一定的现实意义,这是原告公开挑战开发商延续使用多年的格式合同纠纷,而不平等的格式合同又恰恰是购房人长期以来最不满意的问题之一。

 

    鼓楼区法院原定72日上午开庭审理此案,然而连办案法官也没有想到,开始态度强硬的被告开发商,却于610日通过委托代理人向法院主动提出调解要求,并表示愿意将5万元定金退还原告。

 

    613日上午,法院组织原告、被告双方进行调解,由于被告愿意彻底妥协,整个调解过程事实上变成了一个走法律程序的过程。依据双方达成的协议,被告开发商退还了原告蒋军的5万元定金,并承担了减半收取的案件诉讼费。签收完法院出具的调解文书后,双方握手言和。

 

    律师说法

 

    这场官司打下去,开发商未必胜诉,过多承诺是开发商的“软肋”。

 

    从蒋军起诉的理由和开发商的辩解来看,此案的发生,是双方对定金合同理解的不同造成的。蒋军所理解的称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。最高院有关司法解释规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。

 

    作为原告,蒋军对这条规定运用得比较好。如果他交了5万元定金,到了签合同的最后期限没有按照约定去签合同,那么作为给付定金的一方,将无权要求返还定金,他的5万元钱也就打水漂了。但是,在合同签字的最后期限之前,他去找开发商签合同,这表明了他的诚意。至于合同能不能签得成,那要看双方谈判的结果,这是另外一回事。在这种情况下,开发商拒绝蒋军提出的五点要求,并拒绝订立合同,开发商是自己把自己陷入了被动的境地。

 

    蒋军提出的五点要求也是比较合理的。因为现在很多开发商在楼盘前期宣传时抛出各种各样的利好消息,很多买房人就是冲着开发商的诸多“承诺”去的。但现实中,开发商不能如期兑现的事,却屡屡发生,有时甚至根本就是虚假宣传,这种情况对购房者的利益是构成侵害的。因此,作为购房者,蒋军有权要求开发商将其承诺的种种好处固定到合同条款中去。

 

    当然,纠纷发生在新政出台之后,开发商一开始提出蒋军是“炒房客”,其实这样的说法是站不住脚的,这一点开发商自己也知道。因为买房的目的不是法律禁止的范畴,买房人按照法律的规定来维护自身的合法权益更是受法律保护的。反过来说,即使是买第一套房的人,同样可以提出蒋军提出的这五点要求来。开发商所以不战而退,其实主要原因就是:其一,此案进入审理程序后原告胜诉的可能性很大,其二,关注此案的人多了,人们也会从中学到许多购房技巧,而这对开发商来说,是“潜伏”的危机。

 

 

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