【案情简介】

    2009年5月，张先生通过中介公司居间介绍，买了韩女士的一套位于上海市普陀区的居住用房。因韩女士在该套房屋内有户口，双方在房屋买卖合同中特别约定，卖方需在办理出买方的房屋产证后10日内迁出户口，每逾期一日，支付总房价的万分之五作为违约金，并留下尾款2万元。产证办出来后并办理了交房手续后，因韩女士在上海无其他住所，没有及时迁出户口，双方产生纠纷，张先生起诉到法院。

【律师看法】

    这是一起典型的二手房买卖因户口迁移问题而产生的纠纷。目前国家的法律政策，将房屋的权属管理和户籍管理分割开来，前者由房地产管理部门负责，后者则由公安机关的户籍管理部门负责。房屋权属引起的纠纷可通过诉讼解决，但户籍管理属于行政管理范畴，公民在符合相关政策法规的前提下，可自由决定户口迁移，法院原则上是无法受理户口迁移纠纷案件的。

    本案中，买方张先生比较审慎，在购房时针对户口问题做了专门的约定，不但约定尾款，还约定了逾期迁出户口的违约金，对出售方韩女士构成违约成本压力。该案经法院调解，韩女士按合同约定向张先生作出赔偿，并及时迁出户口。该案如果张先生签订房屋买卖合同时，没有对户口迁出作出明确的违约责任，那么仅仅就户口迁移问题向法院起诉，法院是不会受理的。

    因此，买方在买房时，在签订房屋买卖合同之前，应该对交易房屋的户口问题进行调查，并对户口迁移责任约定较高的违约金数额。这样，即使将来发生纠纷，法院无法判决卖方迁出户口，但对合理的违约金是可以支持的；而卖方为了避免承担违约金，也会积极解决户口问题。