要点提示：物权法对于不动产的交易、善意取得，均有明确规定，但是，对于夫妻双方协议离婚后，其中一方将另一方所有的暂时性无证房产转让给他人，他人可否善意取得该房产，则未具体规定。法院在受理此类案件时，应当坚持诚实信用原则，对于善意取得制度的适用应当结合本案房产产权证暂时不能取得之特性予以综合考量。

    原告：刘某。

    被告：阮某。

    第三人：温某。

    1997年1月，阮某以125000元总价款自北京市温阳城建筑安装工程公司购买了位于怀柔区南华大街楼房一套，双方签订商品房购销合同，但未办理产权证。2006年6月15日，在北京恒信万家房地产经纪有限公司第一分公司为中介的情况下，刘某与阮某双方签订了以阮某为甲方、刘某为乙方的房屋买卖合同，合同约定：一、经甲、乙双方协商，甲方同意将怀柔区南华大街5号楼5单元502室，总面积89.36平米楼房出售给乙方。双方商定价格为184000元。二、乙方交清房款后，甲方将所卖房屋及附属设施包括车棚太阳能一并交给乙方使用。三、如今后此房办理房产手续时，甲方应无偿提供任何手续。（因特殊原因双方子女必须为办理房产无偿提供任何手续，办理时原产权发生费用由甲方支付，其它费用由乙方负责支付等协议内容）。合同签订后，刘某当日依约将买房款184000元给付了阮某，阮某也将原购房合同交给刘某并交付了该房。后刘某搬入诉争房屋内居住，但未办理房屋产权变更登记。2007年11月9日，北京市怀柔区建设委员会发布《通知》，告知南华大街5号楼居民可以办理产权证。因被告拒绝为原告提供办理产权证的相关手续，故原告于2007年12月25日起诉至法院。

    另查明：通过证人中介公司吕某及王某证实，在中介公司登记出售房屋时，是被告阮某与第三人温某共同去中介公司办理的，虽未进行书面登记，但留下了被告阮某的电话。同时证明，中介公司领原告刘某看房时，被告阮某与第三人温某均在场，证实第三人温某知道原、被告买卖房屋的事实。通过证人张某某、物业公司证实，在房屋出售前，被告阮某与第三人温某及双方子女均住该房，邻居并不知道阮某、温某夫妻离婚的事，并在腾退房屋后，全家共同租赁他人房屋共住的事实。

    审判

    北京市怀柔区人民法院经审理认为，尽管原、被告签订房屋买卖合同系经中介公司介绍，且原告在交易中亦尽到一定的注意义务，但被告所卖房屋的所有权确归其前妻温某所有，被告系无权处分人，且双方未能办理房屋产权登记，原告不符合善意取得所有权的情形。原告虽出示证人证实看房时温某在场，但既不能形成表见代理亦不能认定为默示，故应认定原、被告所签订的房屋买卖合同无效，对原告的诉讼请求，不予支持。依据合同法第五十一条之规定，判决：驳回原告刘某的诉讼请求。

    一审宣判后，经一审法院审判委员会讨论决定，于2009年8月1日作出（2009）怀民监字第03723号民事裁定，再审本案。

    一审法院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案在再审过程中，追加温某（本案中被告阮某的前妻）为本案第三人。第三人温某在2008年2月20日曾以房屋归其所有，原、被告之间的房屋买卖协议无效为由对本案提出异议。

    北京市怀柔区人民法院经再审认为，原告刘某与被告阮某签订的房屋买卖合同是通过中介公司进行的交易，而中介公司能够知道被告阮某要出售该房，是通过被告阮某及第三人温某共同告知的，且中介公司带原告刘某去现场看该房屋时，第三人温某在场，由此认定，此次房屋买卖行为被告阮某及第三人温某应是明知的。另涉诉楼房历史上形成当时不能办理房屋产权登记，而被告阮某在收到卖房款的同时，将原购房协议给了原告刘某，从而使得原告刘某足以相信阮某就是房屋的所有人，因为原购房协议在没有产权登记的情况下就是房屋所有权重要的证据。第三人温某也应当知道该购房协议的重要性，在明知是自己所有房屋的情况下，不保留该重要证据，与情理不符。原告刘某通过中介部门与被告阮某签订房屋买卖合同，主观上是善意的。以合理的价格交付价款后，已实际取得了该房屋的所有权，虽在形式上未能办理过户手续，是因当时的条件所限，符合善意取得的条件，应认定原告刘某善意取得该房屋的所有权。据此，判决：撤销一审判决；涉诉楼房归原告刘某所有。

    评析

    围绕本案中原告刘某是否可以善意取得诉争房产，一审法官和再审法官形成了两种截然相反的意见。一审法官认为，原告刘某不符合善意取得所有权的情形；而再审法官则认为，被告刘某符合善意取得的条件。因此，本案的最大争议是刘某购买房屋的行为是否符合善意取得的构成要件。根据物权法第一百零六条规定，受让人依照该规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

    一、无权处分之认定

    本案讨论过程中，首先需要考虑被告阮某是否为无权处分人，这是确定善意取得构成的先决条件。对此，有两种争议观点。第一种观点认为，无论是与中介公司接洽，还是向买房人介绍房屋，均有第三人温某在场，并且其未提出任何质疑意见，二人的行为使得刘某对阮某与温某是否离婚没有任何怀疑。且该房屋当时不具备登记条件，未经登记，刘某可以合理推定为阮某与温某二人共同同意将房屋出卖，因此，被告阮某并非无权处分人。第二种观点认为，阮某与温某二人已于2000年离婚，并有生效离婚协议，协议中已经明确规定，该房产属于温某所有，阮某以自己的名义与刘某签属房屋转让合同，属于无权处分。围绕这一争议，笔者认为，应当从以下两个方面考虑：

    首先，离婚协议有效。本案阮某与温某于2000年12月份登记离婚。双方在离婚协议书中就财产进行了分割，诉争房屋及家具归温某所有。其次，登记的例外。依据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，可认定因离婚变更房产的双方当事人亦需要经过不动产物权登记才能生效。但是，本案中房产却有着不同于一般商品房的特征，阮某与温某仅凭购房合同拥有该房产。直到2007年11月9日，怀柔区建设委员会发布《通知》，告知涉诉楼房可以办理产权证。那么，在未办理产权证之前，房产的所有人应当如何认定？笔者将从登记的效力出发解决这一问题。

    有关不动产登记的法律属性争议历来已久。围绕这一问题一直有公法行为说、私法行为说以及折衷说三种观点。在笔者看来，不论是不动产登记具有私法上的功能，即表彰物权权属状态、维护交易安全和促进交易迅捷，还是具有公法上的公定力、拘束力、确定力和执

行力等效力，都无法忽略这一事实，即不动产登记实质上是认可当事人已经存在的权利义务、补充当事人之间已经发生的法律行为效力并使其完成的行政行为。既然如此，不动产未经登记也不能否认当事人已经存在的权利义务，特别是在本案房产暂时无法办理产权证时，这一认识更为重要。

    本案温某虽不持有房产证，但其权利义务已经形成。温某具有在非主观条件（条件与房产本身、开发商等相关）实现时办理产权证的资格。事实上，2007年11月9日，本案所涉房产具备了办理产权证的条件。因此，笔者认为，温某并不会因为未持有产权证而使得房产

的所有权处于不确定状态，温某实际拥有本案所涉房屋的所有权。

    二、善意之认定

    本案在审理过程中，被告曾经提出原告明知涉案房产当时不能办理产权证，仍要购买，从而否认原告刘某之善意构成。什么是善意？有学者认为，善意是指不知让与人无让与权利，有无过失在所不问。另有学者认为，善意是指不知让与人无处分权，是否出于过失，固非所问，但依客观情势，在交易经验上一般人皆可认定让与人无让与的权利者，应认为系恶意。还有学者认为，善意是指不知或不得而知让与人无让与的权利。虽然学者们的观点不统一，但是不知的内容统一指向为让与人无权处分。

    本案被告提出原告明知该房产不能办理产权证，这与不知的内容并不一致。因此，被告的理由不足以否认原告的善意构成。

      本案判定刘某是否明知阮某无让与权利，才是善意的判定基础。具体来看，这一问题需要从以下两个方面考虑：

      1.房产无法登记导致查询不可能。本案所涉房产的特殊性—暂时不能办理产权证，并不否认该类房产因无法登记而所有权不明。同样道理，在房产暂时不能办理产权证时，购房人当然无法通过登记查询来确认交易的安全。在此种情形下，购房人只能凭借售房人持有的购房合同，来判断售房人是否为真正的产权人。本案阮某与温某虽然已于2000年离婚，但是二人并未向购房者刘某、房产中介公司说明这一情况。无论是去中介公司登记售房，还是中介公司带刘某看房，阮某与温某都是共同在场，这使得刘某足以相信阮某就是房屋的所有人。刘某由于阮某和温某的不善意而不知阮某为无权处分人，则构成善意。

    2.中介公司介绍增加购房人相信度。购房人刘某是基于中介公司的介绍与售房人签定购房合同的。在该项服务中，中介公司应当首先核实该房产是否归售房人阮某所有，而购房人基于对中介公司履行经纪合同义务的合理信赖，自然不会对此轻易质疑。中介公司对阮某为无权处分人的不知情，更加确认了购房人刘某的善意构成。

      三、合理价格之认定

      根据物权法第一百零六条的规定，善意取得制度的另一个构成要件是以合理的价格转让。这一规定是基于善意取得制度对交易安全的维护，尽管交易在广义上也包含无偿转让，但此处仅限于狭义上对交易的理解。什么是合理的价格？

    事实上，房产因为其本身的特殊性，在其合理价格的确认上呈现以下特点：一、非商品房与商品房在价格确认上有不同。如，商品房在开盘时有市场价，易于确认房价，但是没有办理登记手续的单位福利房、经济适用房、房改房等，并没有确切的市价，合理价格不易统一确定，亦无参照性。本案所售卖的房屋就属于后者。二、房价受建筑年限、朝向、布局、楼层等因素影响而不同。当受让人支付了看似低于市场价格的价格，也不适宜认定其价格不合理。三、在考虑房价的合理价格时，应当结合履行期限。因为如果履行期限太长，即使是高额的价格也相当于无偿。

    综上考虑，笔者认为，本案刘某在购房当日以184000元的价格购买房屋应认定为合理的价格。

    四、必须办理完毕登记手续的认定

    物权法第一百零六条第一款照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。这一规定，其实是基于两方面的考虑：一方面是依据物权法规定，不动产买卖采用登记生效原则。但是，本案中，鉴于房屋的购买时间和可以登记的时间有差距，房屋暂时性不可登记，因此，对于此类特殊房屋的购买，则无须通过登记这一行为来证明房屋的所有权。

      另一方面，登记手段的实行是为了防止出现一物多卖现象的出现。如果出现大量的不动产交易，却没有办理登记，极有可能出现产权关系混乱的现象。本案当事人并非能而不办，而是不能故不办。也就是说，在不具备登记条件的情形下，购房人持有合法有效的购房合同并占有了房屋，取得了原房屋所有人的购房合同。在此情形下，原购房人因不持有原购房合同而丧失了再卖房屋的资格。而且，房屋已被买房人刘某合法占有，温某并不具有再卖房屋于他人的可能性。因此，即使无法登记也不用担心出现一物多卖的产权混乱现象。笔者认为，房产的转移并非必须登记，可以不需要登记的已经交付给受让人为据，满足这一规定。

    经过以上对本案不动产善意取得构成要件的依次分析，可以认定，原告刘某符合物权法善意取得的构成要件，应善意取得房屋的所有权。