【案情介绍】

     陈元在上海市中心某小区有一套小户型的房子，他想将这套房子卖掉然后换一套大一点的房子，遂在某中介公司挂牌出售，刚开始挂牌135万，但是始终无人问津，中介公司的尤经理与陈元商议说，这个挂牌价太高了，再低一点可能看房人就多了，因此陈元听取了尤经理的意见，将挂牌价调整到130万元，果然没过几天购房人杨小姐看中了这套房子，愿意以130万的价格购买该房屋但是要约定税费各自承担，陈元基于出手换购大房子，所以也就答应了，但是他不清楚交易过程中到底需要缴纳多少税费，因此在尤经理的建议下与中介公司私下签订了一份协议书，约定中介公司保证陈元到手123万元。之后在中介公司签订了房地产买卖合同，不过却将房价做低到90万元，后续缴税，过户都是中介公司操办的，陈元只是在过户的时候出面签字。合同履行完毕后，陈元从其他中介公司员工处得知此次交易一共支付的税费不到2万元，陈元得知后一下子就火冒三丈，认为中介公司欺骗他，多出的5万元中介公司应该归还自己，因为中介公司拒绝归还，因此陈元将该中介公司起诉到人民法院。

     庭审中陈元称当初中介公司说该房屋税费很高，到底缴纳多少还不清楚，不如全部委托中介公司搞定，在此情况下他害怕税费太高因此才签订了私下协议，现在看来根本不需要这么多的税费，中介公司欺骗自己，多出的房款应该归还自己。

     中介公司辩称：当初与陈元商议好的，他只要123万，多了的归中介公司，所以才签订了协议书，现在多出的钱款应当归中介公司。

      【审理结果】

      人民法院经过审理认为，陈元与中介公司虽然签订了协议约定保证不低于123万，但是协议中并未约定超过的部分归中介，其次即便有此约定也违反了中介公司不得擅自赚取差价的规定，因此中介公司理应于判决生效之日起7日内将5万元归还陈元。

      【律师评析】

      本案的焦点问题是130万购房款扣除陈元应该承担的税费扣除123万已经支付给陈元的房款剩余的5万元到底应该归谁所有。

      我们认为法院的判决是正确的，这5万元理应归陈元所有。具体理由如下。

      第一、保证123万到手，并不意味着丧失了超过部分房款的追索权。陈元与中介公司签订的协议书约定中介公司保证陈元到手123万元，这首先是中介公司为了促成交易而做出的承诺，并未约定超出款项的归属，从字面理解，中介公司保证到手123万，只是承诺到手房款不得低于123万而已，中介公司以此为由将多出房款据为己有没有合同依据。

     第二、超出的5万元性质上属于房款。根据陈元与购房人杨小姐签订的房屋买卖合同及补充协议的约定，该房屋真实价格是130万元，并且实际上杨小姐实际支付的房款也正是130万元，其中部分被中介公司拿去缴纳税费，剩余的部分从性质上来讲依然是出售房屋的售房款，而售房款理应归产权人所有。

     第三、中介公司不得以任何形式赚取差价，这是一个普遍的常识，同时也是《房地产经纪管理办法》的明确规定。本案中陈元与杨小姐的交易，所有佣金2%计2.6万元都是杨小姐一人支付的，也就是说本次交易中介公司正常收取的佣金2%已经收取了，显然再多说5万元是没有任何法律依据的，因此人民法院判决中介公司归还陈元5万元。