【案情提要】

     2001年买的房屋，多方原因一直未能过户，十多年后过户房价上涨了十倍，面对高额的税费产生房产纠纷，谁来帮他办房产证？

【案情】

     任先生2001年通过一家中介公司看中了天达房地产开发公司开发的一套一手房，遂与该中介公司签订了一份房屋买卖合同，合同总价为14万元，签约后任先生向中介公司支付了房款13万元，然而没多久竟然得知该中介公司的法人携巨款潜逃，但经过核实该中介公司的法人所携款项中，涉及任先生的只有2万元，其余11万元，该中介公司法人交给了天达公司，天达公司与该中介公司也签订有书面的房屋买卖合同，合同金额为13万元。中介公司法人携款潜逃后，任先生多次找到天达公司希望能够解决此事，天达公司与任先生签订了一份备忘录，约定任先生先将中介公司欠付的2万元交付天达公司，随后天达公司允许任先生入住该房屋。签订备忘录后，天达公司向任先生开具了收款收据，收款对象为任先生。但之后迟迟未办理过户，这一耽搁就是10年，期间中介公司法人仍然杳无音信，任先生也多次找天达公司，2012年任先生再次找到天达公司要求务必解决此问题，天达公司称经过核算，该房屋尚欠1万元房款，只要任先生支付，那么天达公司协助任先生办理过户，任先生遂又向天达公司支付了1万元，天达公司向任先生开具了收款收据。随后任先生一直等天达公司的通知，2013年仍未有结果，几经催促天达公司称，现在房价上涨严重，过户税费非常高，经过初步测算，需要缴纳各项税费几十万元，只要任先生愿意承担，马上过户，但遭到任先生的严词拒绝，任先生只愿意承担自己应该承担的部分，遂此事又搁置下来，2014年，任先生无奈诉至法院要求天达公司协助过户。

【庭审交锋】

      庭审中，原告任先生认为，自己虽然与天达公司没有直接的买卖关系，但是天达公司收取了自己两笔房款，并且将房屋交付自己的行为表明了双方建立了买卖关系，现在自己要求天达公司履行过户手续有法律依据。

      天达公司答辩称：天达公司与任先生之间无任何房屋买卖关系，与天达公司之间建立买卖关系的是中介公司，至今自己与中介公司的合同并未解除，现将房屋过户给任先生无法律依据。

      庭审中法院多次组织调解，终因税费额度过巨未能协商一致。

【法院判决】

       人民法院经过审理认为天达公司在中介公司法人携款潜逃后，直接以任先生的名义收取房款，并且将房屋交付任先生的行为表明双方重新建立了买卖关系，现任先生要求天达公司履行过户手续符合法律规定，过户所需税费依据法律规定各自承担各自税费。

【律师评析】

        本案看似是因一方不过户而引发的法律纠纷案件，但是实际上是因为房屋价格上涨导致税费增加而引发的法律纠纷。系争房屋2001年的房价为14万元，但是在2014年起诉时房价在150万到180万之间，对于购买人而言，税费增加并不明显，但是对于出售人而言所需要缴纳的税费是非常高的。在此情况下，出售人因为愿意承担该笔税费，因此也就不愿意将房屋过户给任先生，因此提出了上文所称的抗辩理由。

     针对天达公司与任先生是否建立有房屋买卖关系这一焦点问题，人民法院认为原告的观点更符合法律规定因此支持了原告的诉请，下面我们具体分析一下。

     首先根据《合同法》第10条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”；以及第37条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。上述两个条款我们可以得出这样的结论，合同关系的建立并非必须要签订书面的合同，没有书面合同，双方达成合意的依然可以认定双方建立了买卖关系。

      本案中，人民法院之所以认为双方在没有合同的情况下已经建立了买卖关系主要考虑下面几点。

      第一、天达公司收取了以任先生的名义交付的房款，并且开具了以任先生为付款对象的收款收据。这表明天达公司认可任先生以自己的名义购买该房屋并交付房款。天达公司抗辩称该笔款项是任先生代替中介公司交付的，一方面没有提供证据，另一方面如果真是如此，天达公司开具的收款收据记载的缴款人应该是该中介公司而不应该是任先生。

     第二、天达公司向任先生交付了房屋。天达公司在得知中介公司携款潜逃后，直接向任先生交付房屋，并且指示物业公司直接为任先生办理交房手续，足以说明天达公司是认可任先生作为购房人可以接受房屋的，天达公司抗辩是暂时允许任先生居住，显然这样的抗辩是无力的，因为任先生入住系争房屋已经十几年了，天达公司也从未提出过任何异议。

     第三、天达公司时隔十多年两次收取房款的行为表明了其一直以来都认可与任先生之间的买卖关系，然而仅仅是因为税费过巨所以不愿意履行而已，然而纳税是公民和法人应尽的义务，不能因为过户税费过高而怠于履行自己的义务。需要说明的是导致高额税费实际上也是因为天达公司长期以来一直推脱导致的，在2001年得知中介公司携款潜逃后，其如果尽快与任先生办妥相应手续的话，而不是拖延近15年才着手解决此问题，也不至于产生如此高额的税费。

      综上，人民法院认为天达公司与任先生之间建立了房屋买卖的合意，双方都应该全面履行自己的合同义务，因此支持了任先生的诉求。