【案件事实】

2014年7月18日，原告张某与被告李某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告向原告购买本市嘉定区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房款人 民币115万元；双方在2014年9月27日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，如因被告原因致使逾期办理房产过户登记手续的，每日需按照合同 总价的万分之二向对方支付滞纳金。同日，双方签订补充协议约定，被告另外支付原告装修补偿款6万元。合同签订后，因被告贷款逾期，双方于2014年10月 26日才向房地产交易中心申请办理转让过户手续。过户当日被告认为原告逾期交房构成违约，要求原告支付违约金，并以此为由拒绝收房及向原告支付装修补偿 款。为维护原告合法权益，原告起诉要求：1、判令被告继续履行与原告签订的关于的上海市房地产买卖合 同，支付原告6万元装修补偿款；2、判令被告支付逾期过户滞纳金66700元。

 被告辩称，装修款6万元按照合同约定，被告确应支付，但是现在原告存在违约行为，被告为了自救，就将该款扣留，该款被告愿意支付， 但是原告未按合同约定在2014年9月28日前将房屋交付被告，直至2014年11月3日方发书面通知向被告交房，存在逾期交房行为，应当按照合同约定按 总房款的日万分之二向被告支付滞纳金，该滞纳金可与被告应支付的装修补偿款相折抵。被告不存在逾期过户的行为，原告主张逾期过户滞纳金没有相应依据，被告 不应当支付滞纳金。为维护被告合法权益，提起反诉要求：判令反诉被告支付逾期交房滞纳金85100元。

双方约定的付款时间为：被告于2014年7月11日支付定金1万元，于2014年7月19日前支付首付房款33.50万元，于2014年9月27日支付首付房款65000元，于2014年11月20日支付购房款80万元；约定的房屋交割时间为：原告于2014年9月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2014年9月27日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方对逾期付款或逾期交房都约定了违约金。

双方实际的付款以及房屋交接时间如下：被告按约于2014年7月11日向原告支付定金1万元；于2014年7月19日向原告支付首付房款33.50万元；于2014年9月27日以转账方式向原 告支付5000元；于2014年11月12日以银行贷款方式向原告支付购房款78万元；于2014年11月25日以转账方式向原告支付2万元。双方于 2014年10月26日向上海市嘉定区房地产交易中心申请办理过户登记手续。原告于2014年11月3日向被告发送交房通知，通知被告于2014年11月 7日前办理交房手续。双方于2014年11月6日签订《二手房房屋交接书》。

【法院裁判】

被告李某应于本判决生效之日起十日内给付原告张某装修补偿款人民币60000元，驳回原告其他诉讼请求，驳回被告张某全部诉讼请求。

【律师点评】

二手房买卖交易中，买卖合同双方都既是合同履行义务一方，也对另一方享有权利，在不同的阶段，一方成为权利人，另一方就成为了义务人，比如买方一定要及时足额的付款，卖方要按时交房，而有些环节，比如过户，是需要双方配合的，双方都是义务人。在交易过程中一方是否构成违约，要看合同中有没有对这个时间节点作出约定，是一方的责任还是双方都有责任，还要看另一方有没有行使自己的权利，包括是否对其违约的行为进行了催告，或者以实际行动放弃了追究一方违约责任的权利。在违约金过高的情况下，还要看守约方到底有无这么高的损失。

结合到本案中，虽然双方合同约定因一方原因致使逾期办理房产过户登记手续的，应向对方支付滞纳金，但原告并未催告被告在约定 的2014年9月27日前办理过户，而是基于交易习惯等到被告银行贷款获批才同意办理过户，且协助被告办理过户手续是原告的义务而非权利，而原告也并未因 此而遭受实际损失，故原告主张被告应支付逾期过户滞纳金缺乏依据，法院并未支持。关于被告主张的逾期交房违约金，虽然原告未在合同约定的2014 年9月28日交房，但被告也未按照约定在2014年9月27日前将贷款80万元以外的款项付清，鉴于合同约定的被告付款义务先于原告交房义务，原告有权行使先履行抗辩权延期交房，故被告主张逾期交房违约金缺乏依据，法院也未支持。最终，法院仅支持被告支付房屋尾款（补偿款）6万元的诉讼请求。

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