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房屋拆迁时 承租人与共同居住人是否均等分割 上海房产律师
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作者:上海专业房产律师 13917227080  来源:上海房产律师咨询网  阅读:

一、  争议焦点

 

李某某是否属于被征收房屋的共同居住人,其与承租人如何分割?

 

二、  案情简介

 

江某、李某原系夫妻,于1983年生育女儿李某某,2007年江某与李某离婚。李某某曾有一段婚姻,于2015年离婚,未生育子女。2017年,李某某因病去世。

 

2016年,李某作为公房承租人的某处房屋被纳入征收范围,房屋内有户籍2人,为李某与李某某。同年,李某与征收部门签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,征收补偿利益包含房屋价值补偿和各类奖励补贴,两项合计275万余元,另有超比例签约奖励费28万元。李某选择两套价值都为82万余元的房屋安置,另尚有补偿款总计139万余元。两套安置房屋已登记于李某名下,李某也领取了剩余补偿款。

 

后因李某某去世,江某与李某就征收补偿利益分割无法达成一致,江某起诉至法院,主张获得一套安置房屋及补偿款69万余元归其所有。

 

庭审中,原告江某提供《职工住房调配通知单》,通知单记载84年,租赁户名:李某,家庭主要成员江某、李某某,拟配房屋为被征收房屋,该户属结婚户分配,独生子女加一人算,迁入叁人户口…”

 

另,双方确认,原、被告在2007年自愿离婚协议书中约定:夫妻他处商品房A给原告,剩余贷款由原告偿还,原告的户口迁出系争房屋,女儿的户口留在系争房屋,原、被告离婚后,李某某随原告共同生活。

 

三、各方观点

 

1.原告观点

 

原告认为被征收房屋由被告承租,被继承人李某某为共同居住人,李某曾经书面签署《产权调换房屋产证办理确认单》将一套安置房屋给予李某某,后又擅自变更登记在自己名下。

 

李某某去世后,双方就女儿的遗产协商未果,被征收房屋的征收补偿利益未进行继承,故诉至法院,望判如诉请。

 

2.被告观点

 

被告认为:

 

就房屋来源而言,根据调配通知,房屋是李某单位给予职工李某配房,配房的原因是基于婚姻的缔结,故受配人为李某,而非李某某。

 

就户籍在册而言,原、被告离婚时,约定被征收房屋归属被告,A房屋归属原告,李某某随原告生活,且李某某已成年,所以被告基于父女关系将李某某户籍留在被征收房屋内,并非继续抚养李某某或与之共同生活,所以李某某为空挂户口。

 

就实际居住情况而言,2000年后,李某某先居住于A房屋,后经历父母离异随原告继续居住于A房屋、自己结婚离婚,已自行购买商品房B等,其居住生活情况已发生新变化,父母离婚后从未实际居住于被征收房屋,也没有理由继续居住于被征收房屋。

 

就安置房屋变更登记而言,当时因李某某跟被告商量想要获得一套安置房屋,虽然被告认为李某某不是房屋的共同居住人,但是因父女亲情,被告曾考虑将一套安置房屋赠与给原告,后来在安置房屋办理入户登记前,李某某病危,赠与已无意义,被告作为承租人有权变更。

 

综上,李某某不是被征收房屋的共同居住人,不享有任何征收补偿利益,也不存在其征收补偿利益的继承分配。

 

四、  法院判决

 

法院审查认为,根据《职工住房调配通知单》,被征收房屋因原、被告结婚分配,独生子女加算一人,原、被告及李某某均为原始受配人,李某某在作出房屋征收决定时,户口在系争房屋中,亦无其他福利性质取得的住房。关于实际居住情况,根据双方陈述,因系争房屋面积狭小,条件简陋,且双方矛盾激烈,故离婚前该房屋即已出租多年,原告与李某某共同居住在A房屋中,被告另住他处。2007年,原、被告离婚后,系争房屋继续出租,李某某继续随原告共同生活,直至征收。由此可见,李某某在征收决定作出前未能在系争房屋中居住,实际系家庭矛盾、居住困难等原因导致。综合以上分析,并结合2007年原、被告离婚时,离婚协议中约定原告户口迁出,但将李某某户口保留的事实,本院认定李某某可视为系争房屋的共同居住人。

 

关于具体的分配,法院认为被告与李某某共有征收利益,但是在具体分割时应当结合对承租权取得的贡献考虑。1984年取得承租权时,李某某尚未满周岁,此后系争房屋也是其父母实际支付房租维持租赁,可见被告对于系争房屋承租权的取得贡献较大,本院酌情予以多分,具体比例确定为70%。本案原、被告系李某某的第一顺序继承人,而原告长期与李某某共同生活,故本院对原告酌情予以多分,具体比例确定为60%

 

原告并非共同居住人,本身并无权主张安置房屋,现李某某已经过世,亦无安置房屋的需要,根据之前论述,原告可以继承的征收补偿利益占总征收补偿利益的比例仅为18%,故原告主张取得房屋依据不足,被告为承租人且份额占82%,由其取得安置房屋为妥。

 

最终,法院以全部征收补偿利益作为基数计算。判决两套安置房屋归被告所有,征收补偿款中54万余元归原告所有,由被告于判决生效之日起十日内向原告支付。

 

五、案例评析

 

本案是因公房征收和继承引发的共有物分割纠纷,涉及共同居住人的认定,承租人与共同居住人的分割,征收补偿利益作为遗产的继承分割等问题。

 

1.原告江某本身不是共同居住人

 

根据法律规定,共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

 

依据法院的认定,原告是被征收房屋的原始受配人,但是与被告离婚时确认获得A房屋,被征收房屋归被告所有,户籍也迁出被征收房屋,不再居住,由此江某远不符合共同居住人的标准,其本身不享有任何征收补偿利益。

 

2.因特殊情况未实际居住,李某某被认定共同居住人

 

如前所述,共同居住人需要符合三个标准,特殊情况未实际居住的,可以例外,由此赋予了法官结合个案情况认定的自由裁量权。审判中,主要审查征收时是否实际居住生活,如果是曾经居住,而征收时未实际居住,便需要结合房屋来源、搬离原因、他处住房情况、有无约定等方面综合考量认定。

 

本案中,因婚姻问题,原、被告矛盾较大,李某某系因父母离婚才随原告另居他处,本身是房屋的原始受配人,被告也仍然将李某某的户籍留在被征收房屋,父女间的血缘亲属关系不变,相关权益也不应受父母矛盾影响,所以法院认为属于特殊情况未实际居住。

 

另外,共同居住人标准的中的“他处住房”,主要针对福利性质取得的房屋,例如包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房等,不包含自购商品房。本案中,李某某自行购买了商品房B,所以不是享受福利分房,不影响共同居住人的认定。

 

3.承租人与共同居住人之间征收补偿利益的分割

 

按照法院相关文件及以往判例,承租人与共同居住人一般遵循一人一份、均等分割的原则均等分割,但是结合个案情况,部分人员可以酌情多分。比如年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的。

 

本案中,被征收房屋是被告单位分配的,房屋来源与作为单位职工的被告具有紧密关联。按照法院的认定,房屋的原始受配人是原、被告及李某某三人,当时李某某年幼,后续对房屋的使用维护未有任何贡献,况且原、被告离婚时,被告是将共有的A房屋给予原告才获得被征收房屋,被征收房屋也是被告的唯一住房,李某某初始权益不宜因此而扩大,如果机械地均等分割有违公平合理的原则。

 

由此,法院结合本案的房屋来源、使用贡献等酌情确定承租人比例较大,并非均等分割。

 

4.李某某征收补偿利益的继承分割

 

依据继承法的规定,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。

 

确定了李某某的征收补偿利益份额后,法院继而处理作为遗产的征收补偿利益的分配问题。因李某某系突然病重,未订立遗嘱,所以按照法定继承处理,原、被告为其法定继承人。法院考虑到原告与李某某共同居住生活,所以援引该条款,在继承的分配上,酌情给予原告多分。

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