一、宅基地房屋出售后遇到拆迁，拆迁利益如何分割？

案例：A某系某村村民，后将自家宅基地房屋出售给了B，若干年后案涉房屋要进行拆迁，问拆迁利益如何分割？

1、B是本村村民，属于同一集体经济组织，虽然宅基地使用权证没有进行变更，但买卖协议有效，拆迁利益归买受人。但要提防拆迁办与出售人恶意串通签订补偿协议，且有些地方制定的补偿安置方案，拆迁人以原始宅基地使用权人为准，那时就需要在确认买卖协议效力的前提下，起诉分割拆迁补偿利益。

2、B不是本村村民，但通过“关系”将宅基地使用权证进行了变更。北京地区一般认为买卖协议是无效的，即便通过“关系”办理了宅基地使用权的变更，最后法院也会判决确认买卖协议无效，并要求进行腾房。上海地区对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

总结：买卖协议有效的情况下，拆迁利益归买受人；买卖协议无效的情况下，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

二、夫妻离婚后，如何分割拆迁利益？

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案例：A某与B某系夫妻关系，婚后两人在B某宅基地上修建了一栋房屋，后A某与B某离婚，问拆迁利益如何分割？

1、如离婚协议对于婚后所修建的房屋进行了处分，那按照所拥有的产权，对应分割相应的拆迁利益。

2、如离婚协议对于婚后所修建的房屋进行处分，但对外宅基地使用权仍是B某的名字，那么征收单位有可能会单方面与B某签订房屋补偿协议，那么A某可以基于离婚协议，起诉分割相应的拆迁利益。

总结：离婚协议有无对于房产分割作出过约定很重要，另外要提防存在证件与实际权利人不一致的情形，要通过书面通知或者发函的形式将离婚协议上财产如何处分的事宜告知相关征收方，以免征收方与他人私自签订补偿协议。

三、经过分家析产的房屋，拆迁利益应该归谁？

案例：宅基地使用权证登记人为A，A与B系夫妻关系，二人的子女C成年并与D结婚，C在婚后出资将院内房屋进行了翻建，后A.B.C.D达成了分家析产的协议，协议约定院内房屋归C.D所有，C.D需要对于年长的A.B尽到赡养义务。后案涉房屋拆迁，如何分割利益？

1、房屋及其他地上附属物的补偿归C.D所有，宅基地区位补偿价则由该户的成员共同所有。

2、对于人口的特定安置补偿，为户口登记在册人单独享有。如有些地方规定，每个人享有50平方米安置房的补偿。

总结：房屋面积、宅基地面积、人口数量都会影响到一家人最终整体补偿的多少，巧妙利用补偿安置方案，达到整体补偿的利益最大化的前提下，家庭内部可再进行具体分割。

四、公房拆迁，实际居住人有权人分割拆迁利益吗？

案例：A某单位有一处公房，一直没有进行过房改，后公房划入拆迁范围内了，A某的儿子户口也在公房呢，问拆迁时如何分割拆迁利益？

1、A某的该处公房，房改后，所获得房屋征收补偿款均归A某享有。

2、B某如果户口在案涉房屋内，且在房屋内实际居住，则有权利分割移机费、搬迁费、综合困难补助、工程配合奖等因居住行为所产生的补偿及奖励费用，其中对于户口的定向房屋安置也可以享受。

3、A某在房屋被征收前去世，B某实际在案涉房屋内居住继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人，或者办理了承租人变更，那么在遇到拆迁后，按照第1种方式处理。

总结：公房所获得房屋征收补偿款需要扣除相应的房改费用，并且在原公房承租人去世后，实际居住人最好去相关单位办理公房承租人变更，以免影响实际征收补偿利益。