上海动迁关于“同住人”的认定

上海自2017年开始实施“一证一套”，“数砖头”，“托底保障”的动迁新政策。对于公房拆迁，原则上已不管房内挂了多少户口（托底保障除外），只有承租人和同住人能享受拆迁利益（承租人的变更需符合法定程序）。因此同住人的认定在拆迁新政下就十分重要。

同住人又称“共同居住人”，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（第71号令）第五十一条规定：共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。上述三个条件需同时具备。

谁可以认定同住人资格

只能是法院。在房屋动迁中，动迁方无权认证谁是或不是同住人。因此涉及到同住人的纠纷，必须起诉到房屋，请求析产或分割共有财产，由法院认定是否同住人。法院认定是否同住人，主要根据上述《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，以及《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》、《上海高院公房居住权纠纷研讨会综述》以及上海市住房保障和房屋管理局颁布的沪房管征[2014]243号文《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》。

法院认定同住人，需判定是否“他处住房”，从目前的实践中来看，始终指的是福利性质的房屋。该规定出自《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》 沪高法民一[2004]3号文。

三、同住人需要符合哪些条件？

答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

可见，福利性质的房屋包括：

原承租的公有住房；

计划经济下分配的福利房；

自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房；

公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房）；

按公房出售政策购买的产权。

还有哪些人员可被视为同住人？

答：（一）有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；

4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

以下人员即使名下无房也不能认定为同住人：

将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。

要求实际居住一年以上，但因居住困难或者家庭矛盾等原因未居住满一年时间的，仍可能认定为特殊情况，而不影响同住人资格。

需要注意的是，在上海市住房保障和房屋管理局颁布的沪房管征[2014]243号文《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》的第二条中，增加了以往没有的“在他处拥有公有住房使用权，或者拥有私有房屋所有权(含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形);” 这可能对以后拥有私房（使用住房公积金贷款）判定是否他处有房造成影响，但目前法院未采纳该条规定。