【案情介绍】

    关女士在上海宝山区有一套二室户的房屋，出于换房的考虑，她委托蕴川路一家中介公司代为出售，随后中介公司经常会带客户来看房，两周以后一位李先生看中这套房屋并且价格方面也谈的妥，两次见面磋商后，关女士与李先生在中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定了房屋的总价、付款方式、付款时间、过户时间以及交房时间，但是由于中介公司的疏忽，双方在合同的第九条和第十条均没有约定出现违约行为的违约金，也没有约定具体违约金的计算方式。后因为李先生个人信用问题导致贷款未能办妥，因而导致合同最终无法履行，发生纠纷以后，买卖双方对于购买人李先生是违约的双方没有争议，双方争议的焦点问题是购买人应该承担何种违约责任。关女士认为应该承担总房价20%的违约金，理由是这是房屋买卖中惯常的违约金比例，而李先生则认为自己无须承担违约金，理由是双方合同中并未约定，且自签约至解约这段时间房价并未出现下跌，所以关女士没有损失可言，也就不需要承担违约责任。

【律师评析】

    本案焦点问题是房屋买卖合同未约定违约金的情况下，违约方应该如何承担责任的问题。

    《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据这条规定即便未约定违约金守约方依然有权要求违约方赔偿损失，但是损失的确定上需要守约方提供证据来证明。司法实践中违约责任的赔偿主要可以分为迟延履行的损失赔偿和解除合同的损失赔偿。

    关于迟延履行的损失赔偿问题，如果没有约定违约金，那么可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》的第17条和第18条的规定，即守约方可以要求违约方按照未付房款或者按照已付房款的人民银行金融机构够计收逾期贷款利息来赔偿损失。

    如果因为一方的迟延履行导致守约方要求解除合同的，那么解除合同的违约责任该如何承担，目前并无法律规定可以比照或者参照执行，根据《合同法》的上述规定，如果因违约导致解除合同的必须要守约方证明自己因此遭受的损失。除了上文讲到的迟延履行的损失，可能还包括佣金损失、误工损失、以及如果房价上涨或者下跌所产生的房屋差价损失等，如果合同中未约定违约金，就需要守约方对于主张的损失逐一提供证据加以证明，佣金、误工损失需要提供相应的票据和公司证明，差价损失一般是需要法院委托评估机构进行评估的，如果说房价并未出现较大的波动，那么差价损失也是很有限的。

    就如本案中，解约前关小姐可以依据相关规定追究李先生迟延履行的责任，但是对于因此造成解约损失，在房价下跌的情况下，关小姐可以主张差价损失，如果房价并未因此造成下跌，甚至可能微有涨幅的情况下，关小姐也很难就解约要求李先生承担赔偿责任。所以说违约金是房屋买卖合同的重要条款，约定了违约金，一旦对方违约，就避免了很多守约方需要提供证据证明的麻烦，鉴于此在签订《上海市房地产买卖合同》时提醒双方莫忽视违约金条款。